贝壳研究院：房地产行业2021大学生房产经纪人职业调研报告

2021 大学生房产经纪人职业调研报告 新居住服务时代 大学生房地产经纪人职业发展研究报告 2021 （封面） 1 前言 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 毕业季来临，一批批大学生走入社会，他们的就业选择也引发关注。伴随房产经纪行业的飞速 发展，不少大学生毕业生正涌入这个行业。贝壳研究院基于 13 万余份大学生房产经纪调研数 据，从职业现状、职业需求、职业发展等维度挖掘大学生房产经纪人的发展现状。研究发现： 在消费、产业“双升级”下， 被数字化技术深度改造的房地产经纪行业需要受教育水平更高的 人才，以适应新趋势。大学生房地产经纪人规模持续扩大，以贝壳数据为例，截至 2021 年 6 月， 其连接的新经纪合作品牌经纪人中，大学生经纪人占比达 35.7%，相比 2019 年大学生经纪人数 量增长 53.2%。 服务者价值全面崛起，促进房地产经纪人职业化发展，数字工具赋能、技术迭代帮助经纪服务 工作进一步分工，服务效率提升、消费者体验改善，职业发展“正循环”，大学生投身房地产 经纪服务职业发展有优势、有保障、有未来。 在职业信心和认可上，七成大学生经纪人对职业的发展有信心，同时愿意推荐这份职业给身边 的人。 2 目录 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 Part1 职业现状：投身 3 亿家庭新居住服务，大学生经纪人占比逐年递增 1、 大学生房地产经纪人规模持续扩大 1 2、 人群以 90 后为主体，群体特征城市间差异大 4 3、收入方差大，受从业时长、城市等级影响明显 10 Part2 职业需求：消费升级、产业升级推动职业能力更新，大学生房地产经纪人群体持续增加 1、消费升级下的品质化、个性化、数字化服务需要 13 2、产业转型升级下的数字化、网络化、智能化发展需要 18 Part3 职业发展：职业化程度不断提升，成就有尊严的居住服务者 1、有优势：新居住时代经纪服务向专业化迈进，科技与服务者互动 21 2、有保障：终身学习体系助力专业化成长 25 3、有未来：坚持“看长”发展，职业前景愈加开阔 28 Part4 职业未来：行业未来大学生人才需求大，努力构建职业“胜任力”迎接挑战 1、职业信心：人才需求大，近七成在职大学生经纪人推荐职业 30 2、职业规划：以职业化和终身志业为牵引，努力构建职业“胜任力” 31 3 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 Part1 职业现状：投身 3 亿家庭新居住服务，大学生经纪人占比逐年递增 随着数字技术的发展，房地产经纪行业向新居住服务行业转型升级，为城市居住需求提供 更高水平的服务，对经纪人的综合素质提出更高的要求，越来越多高校毕业生开始加入房地产 经纪人行业，获得了巨大的职业成功。 1、大学生房地产经纪人规模持续扩大 行业整体吸纳大学生就业的能力强、范围广。1998 年中国房地产经纪服务起步之时，五花 八门的小中介和夫妻店充斥着整个行业，经纪人职业化程度低、学历低。到了 2020 年底，经纪 行业的人才学历平均水平已经有了明显进步。 从调研数据看，本次研究调查的 137769 位大学生经纪人，涉及至少 137 个城市、286 个经 纪品牌、34091 家门店，调查结果表明行业整体吸纳大学生就业的能力强、范围广，也显示大学 生对从事房地产经纪行业的意愿强烈。 图：13.7 万大学生经纪人大调查：覆盖全国 137 个城市、286 个经纪品牌、34091 家门店 数据来源：贝壳研究院 以贝壳找房为例，近年来大学生经纪人规模逐年递增。截止 2021 年 6 月，贝壳连接的经纪 人中大学生经纪人占比达 35.7%，相比 2019 年底大学生经纪人规模增长 53.2%。其中贝壳找房 链家，2020 年北京和上海新招经纪人统招本科以上占比均超 90%，其中上海两年间增速高达 80%。 1 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：2019-2021 年贝壳联网统招专科及以上学历经纪人变化 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 联网统招经纪人数（人） 2019年 2020年 2021年6月 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图：北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比 2018年 2019年 北京 上海 2020年 数据来源：贝壳找房 2 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 对于大学生房地产经纪人的需求还在不断增加。2017-2020 年，房地产经纪行业本科及以上 人才需求占比由 26.7%上涨到 40.2%，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。贝壳数据显 示，2021 年 1 月 1 日至 2021 年 5 月底，贝壳合作新经纪品牌共收到了 超 200 万份经纪人应聘 简历. 图：2017-2020 年房地产经纪行业在线职位学历需求趋势 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 0.40% 26.30% 2017年 0.30% 31.30% 0.30% 32.60% 2018年 2019年 本科 硕士及以上 0.40% 39.80% 2020年 数据来源：智联招聘，贝壳研究院 3 2、人群以 90 后为主体，群体特征城市间差异大 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 大学生房地产经纪人成为趋势，具体从人群特征看，以年轻、未婚为主，90 后是中坚力量； 全国大学生经纪人以专科学历为主，一线城市本科学历占比更高；有四成大学生经纪人已购房， 一线城市的比例更高；群体收入方差较大，收入水平随工作年限增长明显。 （1）本科占比达 35%，北京、上海水平遥遥领先 全国大学生房地产经纪人学历构成以大专生为主，本科生比例逐年提高，其中不乏重点院 校的毕业生。调查显示，65.01%的大学生经纪人人具有大专学历，本科学历的占比为 34.39%，硕博学历占比为 0.6%。不同城市间的大学生经纪人学历构成存在差异，北京、上海 的大学生经纪人群体中本科学历占比六成以上。 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 图：中国大学生房地产经纪人学历层次构成 大专 本科 硕博 数据来源：智联招聘，贝壳研究院 4 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：30 个重点城市大学生房地产经纪人学历构成1 上海 北京 深圳 大连 杭州 成都 总计 重庆 南京 厦门 武汉 青岛 烟台 苏州 西安 沈阳 无锡 长沙 长春 天津 济南 合肥 廊坊 广州 郑州 石家庄 南通 惠州 太原 南昌 呼和浩特 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 大专 本科 硕博 80.00% 100.00% 数据来源：智联招聘，贝壳研究院 1 北京、成都、深圳、上海、重庆、天津、杭州、西安、武汉、合肥、沈阳、广州、大连、苏州、南京、青 岛、郑州、济南、烟台、长沙、南通、长春、太原、南昌、无锡、石家庄、呼和浩特、惠州、廊坊、厦门 5 （2）以年轻、未婚为主，90 后是中坚力量 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 90 后、未婚是中国大学生房地产经纪人群体的关键词。大学生经纪人人群特征显示，男 性占比 68.38%，未婚比例为 62.48%，占比最多的年龄段为 25-29 岁、20-24 岁，占比分别为 32.8%和 32.18%。 图：大学生房地产经纪人性别分布 男 女 31.62% 68.38% 图：大学生房地产经纪人婚姻状况 2.31% 35.21% 离异 未婚 已婚 62.48% 数据来源：贝壳研究院 6 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：大学生房地产经纪人年龄分布 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 下 以 20岁 20-24岁 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 40-49岁 45-49岁 上 以 及 50岁 数据来源：贝壳研究院 交叉分析显示，大学生经纪人群体中，男性群体比女性群体更年轻，男性群体比女性未婚 比例更高。具体而言，20-29 岁年龄段，男性群体占比 66.94%，女性占比 60.74%，男性比女性 高出 6.2 个百分点；男性未婚占比 64.93%，女性未婚 57.17%，男性比女性高出 7.76 个百分 点。 图：大学生房地产经纪人年龄_性别分布 40.00% 35.00% 男女 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 下 以 20岁 20-24岁 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 40-49岁 45-49岁 … 及 50岁 数据来源：贝壳研究院 7 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：大学生房地产经纪人婚姻状况_性别分布 已婚 未婚 离异 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 女男 50.00% 60.00% 70.00% 数据来源：贝壳研究院 从城市层面看，新一线及以下等级的城市大学生经纪人更年轻，一线城市大学生经纪人平 均年龄更大。从 20-29 岁年龄段占比看，一线城市中北京的比例最低，占比仅 58.61%；新一线 城市中成都的年轻大学生经纪人最多，20-29 岁占比达到 80.18%。 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 图：重点 30 城大学生房地产经纪人 20-29 岁年龄段占比 上海 重庆 成都 呼和浩特 合肥 南京 广州 杭州 深圳 西安 南昌 青岛 烟台 济南 长沙 总体 武汉 天津 沈阳 太原 郑州 北京 苏州 厦门 无锡 惠州 大连 长春 廊坊 南通 石家庄 数据来源：贝壳研究院 8 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 （3）房产持有情况：近四成已购房，大城市未购房占比更高 为中国千万家庭购房、安居乐业保驾护航，大学生经纪人自己已购房的占比接近四成左右。 受工作年限、房价、收入水平等影响，调查中有 62.26%的大学生经纪人还未购房，持有 1 套房 的占比为 29.78%，持有 2 套及以上的占比为 7.96%。未购房大学生经纪人占比在不同城市差异 较大，一线城市北上广深占比均在七成以上，新一线城市中沈阳的大学生经纪人有房占比最高， 达到 57.78%。 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 图：大学生房地产经纪人有房占比情况 1套房 2套房 3套房 3套房以上 未购房 数据来源：贝壳研究院 9 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：30 个重点城市大学生房地产经纪人未购房占比 长春 南通 沈阳 石家庄 大连 廊坊 无锡 太原 郑州 烟台 南昌 惠州 苏州 武汉 青岛 合肥 济南 总计 南京 天津 呼和浩特 西安 长沙 重庆 杭州 成都 北京 厦门 广州 上海 深圳 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 数据来源：贝壳研究院 3、收入方差大，受从业时长、城市等级影响明显 群体收入方差较大，调查显示近三成大学生经纪人年收入 10 万元以上。房地产经纪人收入 10 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 水平低且方差大一直是行业的痛点之一，但近年来行业针对大学生经纪人培养，也提出了一系 列举措，例如提供新人期底薪保障，调查中过半大学生经纪人有底薪，部分城市的占比更高； 多个角色参与交易的合作作业方式，可以让更多没有经验的大学生新人参与成交，不仅获取了 业务经验，也获得了业绩，在学习、实践中成长，保障收入，缩小群体收入方差。 5万元以内 5-10万元 10-20万元 20-30万元 30-40万元 40-50万元 50-60万元 60-70万元 70-80万元 80-90万元 90-100万元 100万元以上 图：大学生房地产经纪人收入分布 42.35% 29.56% 18.06% 5.80% 数据来源：贝壳研究院 房地产经纪人是一个需要坚持“长期主义”的职业，对于大学生经纪人而言也是这样。从 调查数据看，大学生经纪人收入水平随着从业年限增加的趋势明显。从业 1 年以内的大学生经 纪人中，年收入在 20 万元以上的占比仅为 2.21%，从业 5 年以上的大学生经纪人中，这一比例 为 32.17%，相差近 30 个百分点。 11 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：不同从业年限大学生房地产经纪人收入分布 100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 1年以内 5万元以内 1-3年 5-10万元 3-5年 5年以上 总计 10-20万元 20万以上% 数据来源：贝壳研究院 此外，不同等级城市的大学生收入水平也有差异。一线城市中北京、上海的大学生经纪人 收入水平较高，其中北京年收入 10 万以上的占比 55.02%，上海占比 43.44%；长三角地区城市 大学生经纪人收入水平相比其他区域更有竞争优势，杭州、南京、苏州、南通城市的大学生经 纪人年收入 10 万元以上占比均超过三成。 图：30 个重点大学生房地产经纪人收入分布 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 其他 新一线 一线 总计 5万元以内 5-10万元 10-20万元 20-30万元 30万元以上 数据来源：贝壳研究院 12 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 Part2 职业需求：消费升级、产业升级推动职业能力更新，大学生房地产经纪人群 体持续增加 为什么大学生房地产经纪人规模不断扩大？随着国民收入水平和生活水平的提高，消费结 构不断发生变化，消费升级步伐加快，品质化、个性化、数字化服务需要增多；消费升级的结 构性变化有力地推动产业调整，产业升级依靠技术进步，数字化、网络化、智能化成为产业发 展新趋势，这些变化都给受教育水平更高的大学生们，投身房地产经纪服务带来更多机遇。 1、消费升级下的品质化、个性化、数字化服务需要 消费升级步伐加快，消费层次、消费品质、消费形态、消费方式和消费行为等方面均呈现 出明显的趋势性变化，消费者需要个性化、情感化、品质化、数字化做得更好的服务者。 （1）居民消费正在发生深刻变化，品质服务需求上升 过去 40 年以来，中国居民收入水平不断提高，新发展阶段人民对美好生活需要促进消费结 构优化升级。从消费结构看，居民食品消费支出占个人消费总支出的比重（恩格尔系数）明显 下降，虽然不能简单的以一个恩格尔系数指标来定论中国居民生活富裕或相富裕程度，但不可 否认的是我国居民消费水平和消费结构发生了历史阶段性变化。从经济发展看，2019 年我国人 均 GDP 首次超过 1 万美元台阶。 13 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：1991-2020 年中国城镇居民恩格尔系数变化 图：中国城镇化率增长变化 60 70.00% 50 60.00% 50.00% 40 40.00% 30 30.00% 20 20.00% 10 10.00% 0 0.00% 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 数据来源：贝壳研究院 消费升级表现在住房消费方面，城镇居住住房条件显著改善，基本解决“有房住”的问题， “住得更好”的需求日益强烈，对于房地产经纪服务的要求不只是交易流程的执行者，更注重 服务体验，需要服务者以专业为基础，提供更高品质的服务。 图：房产经纪服务要求提升，不断拉长的房屋成交周期 平均成交服务周期（天） 60 50 40 30 20 10 0 2017年 2018年 2019年 一线 新一线 二线 2020年 数据来源：贝壳研究院 14 （2）人口发生结构变化，多元个性服务需求增多 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 消费升级之下，叠加人口结构变化，居住消费需求更加多元。“七普”（第七次全国人口 普查）数据显示，人口增速下滑，人口老龄化出现，但少儿人口有所增加，人口受教育程度显 著提升，城镇化率上升，女性生育意愿偏低，家庭小型化，人户流动更加活跃等。 人口的变化反映在住房消费上，二胎家庭改善需求、女性购房需求、婚房需求、新中产改 善需求、新市民居住需求、老人社区居住需求……人们对居住服务从以解决居住的“买卖”为核 心向以提升品质的“生活”多元需求发展。 图：人口结构新趋势推动居住消费多元服务需求 人口占比，% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0-14岁 65岁以上 15-64岁 数据来源：贝壳研究院 （3）互联网深刻影响消费，居住消费服务线上化需求增强 消费形态、消费方式和消费行为等方面均呈现出明显的趋势性变化，互联网深刻影响消费。 15 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 互联网深刻影响消费。近年来，互联网突飞猛进，深刻影响了消费形态、消费方式和消费 行为等方面。从互联网渗透率的角度来看，2020 年底全国网民数达到 9.88 亿人，互联网渗透率 达到 70.40%除去 10 岁以下人群因年龄太小未“触网”，50 岁以上人群因工具学习使用门槛“触 网”比例不高，其他年龄段人群的渗透率已经相当高，深刻影响消费主力人群生活的方方面面。 从互联网对消费行为线上化的影响看，2020 年实物商品网上零售额达到 97590 亿元，按可比口 径计算，比上年增长 14.8%，占社会消费品零售总额的比重为 24.9%，比上年提高 4.0 个百分点， 国民消费行为线上化趋势明显。 图：中国互联网网民规模及互联网渗透率 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20152016.122017.122018.12 2022002.30年12月 网民规模（万人） 互联网普及率（%） 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 数据来源：贝壳研究院 16 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：网络零售对消费市场的贡献作用持续提升 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 2018年 2019年 实物商品网络零售额（亿元） 2020年 占社消零比重 0.00% 数据来源：贝壳研究院 表现在住房消费领域，居民对于数字化线上工具的使用大幅增加。贝壳找房数据显示，。 2020 年每一个购房客户成交前平均 IM 联系了近 9 位经纪人、IM 次数平均达 80 次，较 2017 年 实现了多倍的增长；2020 年贝壳平台上消费者和经纪人共同发起了超 2.6 亿次 VR 带看，到 2020 年底平均每天 VR 带看发起量在 60 余万次。 图：2016-2020 年贝壳客户 IM 数量变化 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2016 2017 2018 2019 2020 数据来源：贝壳研究院 17 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：2020 年全年贝壳单日 VR 带看发起量变化 数据来源：贝壳研究院 2、产业转型升级下的数字化、网络化、智能化发展需要 产业升级，数字化技术与经济、产业继续共振，将深刻改变着每一个行业。数字化技术革 新推动行业从业者生产效率提升，引发产业结构、就业结构变化，更需要能适应数字化、网络 化、智能化发展的从业者。 （1）产业数字化转型升级，深刻改造经纪服务行业 消费升级有力地推动产业结构调整，将互联网、数字化等技术改造由消费端向供给端推进， 产业数字化转型加速，数字经济欣欣向荣。我国数字经济规模从“十三五”初的 11 万亿元，增 长到 2019 年的 35.8 万亿元，占 GDP 比重超过 36%，对 GDP 贡献率达 67.7%。 18 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2005 图：2005-2020 年中国数字经济规模（亿元） 2008 2011 2014 2017 2018 2019 2020 数据来源：中国信息通信研究院，贝壳研究院 在此背景下，金融、企业服务、基础设施应用、居住服务等产业互联网兴起，通过数字化 技术对现实世界改造：将改造环节延伸至交易、供应链、生产。就居住服务行业而言，是围绕 着房、人、流程 3 个核心要素的改造。特别是在 2020 年新冠疫情影响下，为应对疫情对经济 的冲击，大数据、VR、AI 等新一代数字化/线上化技术得以迅速发展，极大推动了房地产经纪服 务行业产业数字化/智能化。 19 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：房地产经济服务流程数字化技术改造 数据来源：贝壳研究院 （2）数字化技术对从业者职业技能产生新需要 人工智能时代职业更新浪潮降低体力劳动需求，需要从业者具备更综合的能力。对于房地 产经纪服务而言，一方面数字化技术对行业从业者赋能，未来也必将要求从业者提高数字化工 具使用能力，对于从业者相关知识和能力的要求将大大提高。 另一方面，数字技术的赋能帮助居住服务者突破体力局限，将服务者从机械、重复、枯燥 的工作中解放出来，职业从“劳动密集型”向“综合能力密集型”进阶，需要服务者有更全面 的能力，更高超的情感技能，与消费者建立信任关系，挖掘深层次消费精神、心理需要。 总之，在消费、产业“双升级”的背景下，行业需要受教育水平更高的人才，以适应新趋 势。从统计学意义上看，受教育水平更高的人才对于数字化浪潮的接受程度更高，学习新技术 工具的能力更强；受教育水平更高的人才更守信用、讲规则，更能坚持长期主义，推动房地产 经纪服务“软实力”建设。 20 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 Part3 职业发展：职业化程度不断提升，成就有尊严的居住服务者 大学生投身房地产经纪服务，未来职业发展如何？新居住时代，人们对更高效、更便利、 更有品质的居住服务需求越发凸显，服务者价值全面崛起，促进房地产经纪人职业化发展，数 字工具赋能、技术迭代帮助服务工作进一步分工与分化，服务效率提升、消费者体验改善，职 业发展“正循环”，大学生投身房地产经纪服务职业发展有优势、有保障、有未来。 1、有优势：新居住时代经纪服务向专业化迈进，科技与服务者互动 （1）服务迭代：专业服务提升从业者价值，职业社会印象持续向好 消费者行业印象转正向好，职业化发展的服务者得到更多尊重。上世纪 90 年代，房地产经 纪行业兴起，野蛮生长的阶段存在着规则混乱、黑箱操作、恶性竞争等诸多问题，从业人员素 质低，经纪市场奢谈服务，给社会带来的职业印象并不好。进入新居住时代，人们住房问题基 本得到解决，开始向品质居住迈进，消费者对于经纪服务的需求向个性化、情感化、体验化、 品质化发展，服务者的价值被凸显，得到的尊重在上升。 2021 年初，一项针对 C 端消费者的调研显示，，近 7 成消费者表示“对比过去，房产经纪 行业向着更好的方向发展”。 其中，“从业人员素质和能力提高”“房产交易流程规范化”“线 上化体验更加完善”是消费者对房产经纪抱有信心和期待的重要原因。 21 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：房地产经纪服务正得到更多消费者肯定 对比过去，房产经纪行业是否向着更好的方向发展？ 31.08% 68.93% 是，比过去更加规范 否，没有太多变化 ·你认为房产经纪行业正在变好的原因是？ 选项 比例 从业人员素质和专业能力提高 71.82% 房产交易规则和流程日趋规范 66.41% 线上化带来不一样体验，看房与交易更规范便捷 64.60% 服务承诺及签后问题解决到位 32.68% 其他 0.10% 数据来源：贝壳研究院 ·你认为房产经纪行业没有变好原因是？ 选项 比例 行业环境不好，房源信息杂乱，假房源很多 77.80% 房产交易出现问题后，无法得到及时处理 58.81% 仍有很多素质低且不专业的经纪人 49.16% 个人信息泄露问题严重 41.51% 其他 0.40% 对于缺少专业知识的消费者而言，面对高额、低频、非标、复杂、周期长等特点的房地产 交易，买卖房是件极其辛苦的事情，值得信赖的房地产经纪人，提供的专业服务是获得消费者 肯定、职业得到尊重的关键。 （2）技术赋能：服务供给从线下转向线上、线下融合，专业服务更显价值 房地产经纪服务本质上是撮合买卖双方、促进交易的服务，委托、匹配、带看到签约，这 22 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 是经纪服务的基本流程，但在数字时代内涵发生了深刻改变。 不同于早期手工台账，高度依赖线下找房、客，互联网时代服务住房消费者，经纪人除了 线下带看、撮合谈判，还可以通过线上帮助客户 AI 找房、VR 带看、线上签约等，这些互联网科 技带来的新经纪服务内容提高了客户的服务体验，在技术赋能下经纪人服务专业化程度加深， 工作效率提高。 图：技术赋能下的房产经纪服务新流程 数据来源：贝壳研究院 目前房地产经纪服务实践中，线上工作的内容越来越多，帮助客户 AI 找房、VR 带看、线上 签约等新技术工具应用成为日常，调查显示有 4 成的大学生经纪人每天线上办公时长在 3 小时 以上，北京、上海大学生经纪人平均每天有一半的工作依靠线上完成。 23 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：大学生经纪人线上办公时长分布 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 内 以 时 0.5小 时 0.5-1小 时 1-1.5小 时 1.5-2小 时 2-2.5小 时 2.5-3小 上 以 时 3小 数据来源：贝壳研究院 100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 图：重点 30 城大学生经纪人线上办公时长分布 上海 北京 天津 济南 广州 青岛 杭州 呼和浩特 惠州 深圳 南京 总计 无锡 石家庄 南昌 西安 南通 厦门 廊坊 合肥 长春 大连 苏州 武汉 郑州 重庆 成都 沈阳 长沙 烟台 太原 0.5小时以内 0.5-1小时 1.5-2小时 1-1.5小时 2.5-3小时 2-2.5小时 3小时以上 数据来源：贝壳研究院 未来，“对工具用得好”是经纪人个人价值提升、获得更高回报的关键因素之一，这方面 大学生投入房地产经纪服务有竞争优势。从统计学意义上讲，受到更高教育的大学生，对新技 术、新工具的学习和使用更容易。 24 2、有保障：终身学习体系助力专业化成长 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 职业化需要专业知识、职业技能，经过系统的学习和锻炼，而职业发展阶段的不同，个人 知识和技能适应职业的要求也会随之变化，有研究显示职业技能半衰期约在 2.5 年-5 年，选择 职业实现终身成就，职业技能持续迭代是保障。调查数据显示，大学生房地产经纪人保持着日 常持续学习的习惯，平台提供完善的学习体系。 （1）大学生经纪人学习情况：近半每天学习 1 小时以上 学习已经成为大学生经纪人日常工作生活中的常态。调查显示有 49.33%的人平均每天学习 时间在 1 小时以上；其中，30 个重点城市中，广州的大学生经纪人学习热情最高，平均每天学 习 1 小时以上的占比达到 6 成，其次苏州、深圳、呼和浩特的大学生经纪人平均每天学习 1 小 时以上的占比也靠前。 图：大学生经纪人日均学习时长分布 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 内 以 时 0.5小 时 0.5-1小 时 1-1.5小 时 1.5-2小 时 2-2.5小 时 2.5-3小 上 以 时 3小 数据来源：贝壳研究院 25 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：30 个重点城市大学生经纪人日均学习时长分布 广州 苏州 深圳 呼和浩特 惠州 南通 沈阳 合肥 廊坊 大连 南昌 天津 上海 南京 杭州 厦门 无锡 成都 总计 郑州 石家庄 武汉 西安 太原 重庆 北京 长春 长沙 济南 青岛 烟台 数据来源：贝壳研究院 大学生经纪人学习资源主要来自平台、师徒传帮带以及门店培训，占比分别达到 81.38%、 51.66%和 51.05%；在日常自主学习中，市场政策、谈客沟通技巧以及城市发展规划是学习最多 的三类知识，占别分别达到 78.67%、59.36%、40.73%。 图：大学生日常学习资源获取路径 书本 自媒体 网络 门店 师徒 平台 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 数据来源：贝壳研究院 26 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：大学生经纪人日常学习涉及知识-学习课程 其他 证书培训 社交营销 业务流程 开单 城市发展 谈客沟通 市场政策 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 数据来源：贝壳研究院 （2）贝壳学习体系及实践介绍 贝壳为选择从事房地产经纪服务的人才提供了从入职培训、业务培训、管理培训等职业成 长全周期的培训体系，加速从业者专业化、职业化发展。 图：贝壳经纪人培训体系 数据来源：贝壳研究院 27 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 以贝壳经纪学院为例，该学院构建了一套线上基础培训和线下场景培训相结合的培训课程 体系，并向行业开放。学院 APP 提供的线上课程涵盖二手、新房、租赁，内容涉及管理、文化、 产品、品质、法务等经纪人业务场景，线下则举办公开课、企业内训等培训活动。截至 2021 年 一季度，贝壳学院线上共开设 6000 余门课程， 全年覆盖 100 万+用户， 线上课时约 2500 万小 时；线下开设 206 门专业提升课，覆盖 576 万人次，1800 万学时。 大学生投身房地产经纪服务，受教育程度高一般具有更好的学习能力，平台提供完备的学 习资源，配合发挥自身主观能动性，成长再加速，助力取得职业成就。 3、有未来：坚持“看长”发展，职业前景愈加开阔 房地产经纪人是典型的“看长”职业，随着知识、技能、经验以及客户不断积累，一名房 地产经纪人的职业前景会愈加开阔。 房产经纪人既不完全是“知识密集型”职业，也不是“劳动密集型”职业，而是一个“综 合能力密集型”的职业。当成为了一名优秀的房地产经纪人后，从职业能力构成上看，既具备 专业的房产市场理解力、精通交易及税费知识，还有良好的沟通能力和同理心，这样的人才未 来有着业务专家、管理赋能、自主创业开店等清晰的职业发展路径。 从调查数据看，房地产经纪服务中，有 77.29%的大学生在经纪人业务岗位上，还有 22.71% 的大学生在各类管理赋能岗位上，30 岁以上大学生经纪人管理岗占比明显提高，超过三成。此 外，虽然店东对人的能力、经验要求更高，一般入行时间更早，但贝壳研究院 2020 年的一项调 查显示，有 33%的店东经纪人有大专及以上学历。 28 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 图：大学生房地产经纪服务从业者岗位分布 22.71% 业务经纪人岗 管理赋能岗 77.29% 数据来源：贝壳研究院 图：房地产经纪服务店东学历构成 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 大专及以下 专科 本科 数据来源：贝壳研究院 29 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 Part4 职业未来：行业未来大学生人才需求大，努力构建职业“胜任力”迎接挑战 越来越多的大学生投入到房地产经纪行业，相比于发达国家而言，中国房地产经纪行业的 到发展还处于起步阶段，其背后蕴藏的发展空间巨大，大学生们的职业发展未来可期。 1、职业信心：人才需求大，近七成在职大学生经纪人推荐职业 未来房地产经纪行业大学生规模将进一步扩大。相比欧美国家“房地产经纪人”属于精英 职业而言，中国房地产经纪服务市场化起步晚，职业化服务者数量远远不足，高品质服务更是 “稀缺品”。据 NAR 统计，2015 年美国本科及以经纪人占比高达 62%，大专以下学历人数仅为 7%，与美国相比，目前我国经纪人整体受教育水平仍处于较低水平。未来，伴随中国城镇化率 趋势和存量房市场发展，城镇人口规模会持续扩大，存量房市场会更加成熟、活跃，房地产经 纪服务需求增长，还将吸引更多大学生就业。 对于未来职业发展，大学生房地产经纪人有信心，职业认可度高。数字工具赋能、技术迭 代帮助经纪服务工作效率提升，消费者体验改善，职业发展“正循环”，大学生投身房地产经 纪服务职业化发展。调查显示，有 74.94%的大学生经纪人对职业发展有信心，39.08%的大学生 经纪人非常有信心；终身志业的大学生经纪人占比达 65.04%；职业推荐意愿达到 68.82%。 30 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 职业信心 图：大学生房地产经纪人职业推荐率调查 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 比较有信心 非常有信心 一般 没有信心 非常没信心 职业志业率&职业推荐率 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 不好说 愿意 职业志业率 职业推荐率 不愿意 数据来源：贝壳研究院 2、职业规划：以职业化和终身志业为牵引，努力构建职业“胜任力” 大学生投身房地产经纪服务，需要具备专业知识和良好的沟通能力、职业素养，以满足消 费者个性、多元、品质服务需求，为了更好的迎接未来职业调整，实现自我价值，根据职业“胜 任力”模型，大学生可以在基础能力、通用能力和专业能力作积极准备。 具体而言，基础能力包括表达能力、理解能力、应变能力、学习能力等，通用能力是指数 字化工具使用能力、数据分析能力、数字化营销能力等；专业能力则包括专业知识、专业技能、 专业经验以及专业资质等。 31 2021 大学生房产经纪人职业调研报告 32