高力国际：2021全球视角下中国影视地产发展机遇

全球视角下 中国影视地产发展机遇 Colliers 高力国际 2021.06 目录 01 全球影视产业与影视地产 发展概况 02 中国影视产业与影视地产 发展概况 03 中国影视地产的建设运营 与投资机遇 Colliers 2 01 全球影视产业 与影视地产发展概况 Colliers 3 全球影视产业发展概况 影视产业链 Colliers 4 影视产业上游包含内容创作和影视设备制造，中游以制作、发行放映和展示传播为核心，下游衍生出文创和休闲体验，并 通过金融投资、专业技术服务和商贸服务等相关配套环节的支撑，形成完善的影视产业链 影视产业核心环节 上游 中游 下游 • 剧本创作 • 互联网视频内容 创作 • IP收购改编 • …. • 影视技术和设备 研发 • 影视设备试验 • 影视设备生产 • 影视技术和设备 应用 配套产业 重点关联产业 演艺产业 • 影视拍摄 • 影片/视频剪辑 • 特效处理 • 配音配乐 • …. • 营销宣传 • 影院发行 • 海外发行 • 电视播放 • 线下活动策划 • 新媒体平台发行 • 版权交易 • 出版发行 • IP交易 • 文创产品设计（生 活用品、服装、文 具、玩具等） • 影视后产品开发 （游戏、音乐、文 学、漫画等） • 幕后拍摄体验活动 • 沉浸式影视体验 • 主题市集 • 节日活动 • 沙龙讲座 • …. 教育培训产业 文化创意产业 旅游产业 Colliers 5 全球影视产业发展概况 随着技术与时代的发展，影视的范畴已经从传统 影视向新兴方向发展 传统影视依赖胶片等存储设备，通过影院、电视等载体发展出电影、电视剧、电视节目等主要内容；随着传播载体向互联 网等流媒体转变，拍摄技术化，储存数字化，并产生了以直播、网络综艺等的新兴内容 传统影视 新兴方向 主要内容：电影、电视剧、动画片、电视节目、广告 主要内容：直播、短视频、网络综艺、网络电影电视剧等 新载体催生新内容 核心载体 影院、电视等 产业转变的核心 驱动是载体变化 核心载体 互联网等流媒体为主 特点 • 各环节资源集中，注重规模效益 • 以传统媒体作为主要营销推广手段 • 受众参与模式单一，以观看为主 特点 • 内容创作和摄制等关键环节资源分散，个人也可全流程生产 • 以互联网等新媒体作为主要营销推广手段 • 受众参与模式多样，强调互动和体验感 Colliers 6 全球影视产业发展概况 伴随影视产业的发展，全球影视呈现三大趋势 渠道 数字化 关键词 互联网 | 流媒体 载体 差异化 关键词 多种影棚 | 虚拟制片 形式 体验化 关键词 沉浸体验 | 内容交互 全球影视产业发展概况 趋势1：渠道数字化 Colliers 7 国外影视产业发展逐渐趋向数字化，传统的影院和电视不再是主力传播渠道，以互联网为代表的流媒体平台以更加数字化 的方式取而代之，2020年的疫情更是助推了影视行业向这个方向发展 2015-2020年全球在线流媒体订阅人数 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 (百万人次) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 开展流媒体业务的代表企业 随着传播载体从影院和电视逐渐转向以互联网为主 体，传统电影和电视也逐渐趋向数字化 • 2015-2020年，全球在线流媒体订阅人数呈现增长态势，且增速逐渐加快， 2020年受到疫情影响，流媒体用户呈现爆炸式增长，超过了11亿人次； • 2019年开始，流媒体渠道上线的新内容数量开始超过传统渠道，增长超过85%； 2020年上半年内容数量的增长达到约30% • 由于流媒体平台对于广告和内容的控制能力强于传统渠道，因此流媒体平台的用 户黏性更强，也更愿意为之付费。 数据来源：《2021-2025年中国影视产业投资分析及前景预测报告》；《2020 TV Report WEB》 全球影视产业发展概况 趋势2：载体差异化 Colliers 8 传统的影视制作通常需要较大的摄制空间来搭建规模宏大的布景，随着虚拟制片技术的发展，利用LED布景、可拆卸影棚、 VR取景等技术有效的使影棚面积减小，制作载体更加精细化、多样化 随着虚拟制片技术的发展，可拆卸式布景、LED影 棚等逐渐取代大的实景布景，使影棚更加精细化 动作及表情捕捉 • 参照美国好莱坞影棚设计标准，好莱坞现有的384个影棚面 积主要集中于150-3,000㎡。 • 在2020 Unreal Build大会上提出虚拟制片充满潜力，目前 超过150个 影视项目启用了全套虚拟制片工具。 VR技术感受实景、取景和运镜角度 好莱坞现有影棚类型比例 13% 主影棚 可拆卸组合式LED摄影棚 科技后期进行渲染 62% 25% 大型影棚 小型影棚 电脑对拍摄实时监控和呈现 数据来源：《Sound Stage Report》FilmLA 全球影视产业发展概况 趋势3：形式体验化 Colliers 9 传统的影视观看模式已无法满足观众观看偏好的变化，更有体验感的环境和更有互动性的观看和参与形式逐渐受到观众青 睐；渠道也通过对用户偏好的“量身定制”来满足产业逐渐体验化的需求 观众的观看习惯发生了改变，青睐更有体验感的观 看环境和更有参与感的观看形式，产业走向体验化 ➢ 观看环境体验化： • 水上电影院、汽车影院等观影形式获得观众青睐：2020年泰 国某影院举办汽车影院活动，电影票在15分钟内销售一空； 商业巨头沃尔玛也宣布，计划将其在美国的160个停车场改 造成为汽车影院，增强观看体验； ➢ 观看形式体验化： • 利用社交媒体，构筑“电影电视、智能手机、社交网络”三 者形成的可循环式媒介融合生态系统，注重观众参与感和互 动感，增强体验； • 重科技集合帮助实现强体验感官呈现，通过IP内容交互，集 中化程度加强。 数据来源：《2021-2025年中国影视产业投资分析及前景预测报告》 汽车影院 科技呈现 社群互动 渠道如何满足体验 化需求 “用户洞察”的理念日益 受到业界重视，促进媒体传播 由“目标推送”转向“量身 定制”模式，帮助内容生产 者为用户提供更为精准化的服 务； Colliers 10 全球影视地产发展概况 顺应全球影视产业的发展趋势，影视地产的发展 模式迎来了迭代变化 1.0 2.0 3.0 4.0 自用拍摄地 主体 定位 制片厂 功能 • 拍摄地 • 总部办公 • 基本配套 主题公园 影视产业中心 多元产业发展 专业化发展 旅游消费 • 零售商业 • 休闲娱乐 • 餐饮 • 酒店 影视产业链上下 游+专业服务 • 更多的办公 空间 • 更丰富的商 业配套 产业集聚化+集群化， 形成“对外服务体系” 全产业、全要素联动， 吸引周边关联产业集 聚，带动片区发展 2B：产业功能专业化 2C：消费体验 • 多种拍摄影棚 • 商业、办公等综合 物业； • 体验、演艺、工业 旅游等功能 Colliers 11 全球影视地产发展概况 渠道的转变加速了产品、受众和场景的改变，进 而带来了影视地产载体与配套服务的变化 产品的演变 电影 电视剧 综艺 纪录片 广告片 MV 宣传片 数字化 体验化 的演变趋势 电影网络 网络电视剧 网络综艺 网络纪录片 中视频 短视频 直播 演艺演出 时长缩短 成本降低 受众更广 拍摄场景、载体需求 与配套服务的多元变化 外景 摄影棚 外搭景 临时/永久 不同 规模 300以下/300-500/ 1-2千/2-3千/5-8千 平方米 不同 全封闭式/互动式/ 类型 对外可视/数字化 演出场馆 活动场馆 直播基地 不同类型的场景与载体对于交通动线、配 套功能、面积配比等方面的要求各不相同 Colliers 12 欧美影视产业发展概况 欧美作为全球影视最为发达的地区，影视工业化 高度成熟，造就高品质影视内容与引领地位 1 制作效率 超前的特效制作及技术优 势，标准化的生产模式与 内容格式 2 流程管理 外联、设备器材、车辆等 标准化服务流程与数字化流 程管理 3 投融资 区块链等技术的引入， 解决资金和版权保障问题 4 保障机制 高标准配套服务保障， 影视友好的社区配套服务 Colliers 13 欧美影视地产案例介绍 Pinewood Studios 通过顶级的硬件设施、一流的运营管理、人才合作培养实现项目稳定收益 松林制片厂 • 1936年创办，拥有80多年历史，007、漫威等著 名好莱坞及英国本土电影在此拍摄； • 拥有完善的设施，包括： ✓ 40多个不同规格的摄影棚 ✓ 120万升大型水下摄影设施 ✓ 500亩外景基地 ✓ 数码音视频制作室等 数据来源：PINEWOOD Group Presentation of YTD 2021 Results 截止2020财年第三季度 (2020.04-2020.12) 金额 收入 Revenue 7200万英镑 息税折摊前收益 EBITDA 4650万英镑 息税折摊前收益率 EBITDA Margin 64.6% 同比增长 2% 11% 5.2个百分点 即使在疫情的影响下， 项目通过顶级的硬件设施、一流的运营管理、人才合作培养， 实现收益稳定增长的目标。 欧美影视地产案例介绍 Hudson Pacific 通过影棚带动办公与配套的租赁与收益，并反哺整体收益表现 Colliers 14 创立于2006年，总部位于美国洛杉矶，是 一家垂直整合的房地产公司，专注于收购、 重新定位、开发和经营高品质办公物业和 最先进的影视娱乐物业 影视娱乐物业 带动 办公物业 • 3个影视基地 • 55个物业项目 • 35个不同规模的摄影棚 • 共计1647万平方英尺 • 120万平方英尺配套设施 • 主要客户：影视媒体、科技 公司 数据来源：Hudson Pacific Properties Reports Fourth Quarter and Full Year 2020 Financial Results 2020年全年 (2020.01-2020.12) 金额 收入 Revenue 8.05亿 美元 办公物业收入 其 Office Revenue 中 影视娱乐物业收入 Studio Revenue 7.36亿 美元 6905万 美元 营运净收入 NOI 5.05亿 美元 同比增长 -1.6% 0.3% -18.2% -2.2% 由影视基地带动办公及配套物业的租赁需求与收益， 并在由于疫情影响下影视基地收入下降的情况下， 通过办公及配套物业维持整体收益水平。 欧美影视地产发展总结 影视基地在欧美已成为成熟资产，项目收益稳定， 通过先进化设施、流程化管理、标准化服务 实现影棚的高规格建设与运营， 并以办公、商业、配套等综合物业收益拉动项目收益表现， 形成投融管退的机制 Colliers 15 02 中国影视产业 与影视地产发展概况 Colliers 16 Colliers 17 中国影视产业发展概况 北美长期占据全球电影票房龙头地位，而2020年 受疫情影响，中国电影票房弯道超车，迎来机遇 2019年 电影票房 • 全球 422亿美元 • 北美 114亿美元 • 中国 624亿人民币 2020年 电影票房 • 全球 122亿美元 • 北美 22亿美元 • 中国 204亿人民币 中国占比全球近1/4，仅次于北美， 跻身全球电影业的两大领跑者之一 数据来源：2021-2025年中国影视产业投资分析及前景预测报告 中国首次超越北美， 实现全球最高票房 中国作为全球经济复苏最早、最快的国家， 影视产业迎来新的发展机遇， 2019年中国影视娱乐 市场规模已突破2000亿元， 发展前景向好 中国影视产业发展概况 中国影视传统产业面临转型发展期 Colliers 18 电影产业 增速放缓，结构优化 2019年 总产量： 1,037部，同比-4.16% 市场规模： 984.1亿，同比+13.28% 平均票价： 36.23元，同比+10.02% 20亿元以上票房： 36.9%，同比+7% 电视剧产业 危中生机，回归理性 2019年 发行总部数： 254部，同比-21.36% 平均集数： 41.9集，同比-0.6集 人均收视时长： 124min，同比-5min 视频APP用户增量：933.6万，同比+1.8% 电视综艺产业 调整转型，新创乏力 2019年 总产量： 336档，比2017年-53档 人均收视总量：2,114min，同比-13.5% 季播综艺量： 83档，同比-4档 收视率前十： 70%综N代，平均收视均<2% 数据来源：影视产业供给侧改革与高质量发展的主基调 中国影视产业发展概况 中国影视新兴产业蓬勃发展 Colliers 19 直播产业 多极增长，竞争加剧 2019年 在线直播用户规模： 5.04亿同比+10.06% 电商直播市场规模： 4,338亿同比+226% 企业直播市场规模： 40.5亿同比+36.9% MCN机构数量：14,500家，同比+150% 短视频产业 快速增长，提质发展 2019年 用户规模： 6.27亿，同比+25.1% 市场规模： 828.2亿，同比+608.5% 广告市场规模： 233.5亿，同比+99.7% PGC内容偏好： 33.8%，比2017年+9.2% 网络原创产业 转型发展，稳中向好 2019年 网络综艺总数量： 221档，同比-20档 周边衍生综艺： 186档，同比+70档 龙标网络电影比例： 21.3%，同比+11.9% 网络剧数量： 202档，同比-13档 数据来源：2019-2020年中国在线直播行业研究报告、2020-2021年中国直播电商行业运行大数据分析及趋势研究报告、 2020中国直播电商入局行业及标杆品牌运行案例大数据监测报告、2020-2021年中国短视频头部市场竞争状况专题研究报 告、2019中国短视频创新趋势专题研究报告、2020年中国网络综艺行业热点及平台发展分析报告、2019网络原创节目发展分析报告 中国影视产业发展概况 中国影视产业正加速迈入3.0数字化时代 Colliers 20 中国影视产业经历了前期产业完善阶段，在2016年进入了2.0泛娱乐阶段， 受COVID-19影响，2020年快速进入数字传播阶段 1.0时代 产业完善阶段 • 内容创作类型单一，成本规 模较低 • 成人为主，单项体验 • 渠道单一，电视+影院为主 2.0时代 COVID-19 加速影视产业 3.0时代 数字化阶段 数字传播阶段 结合全球趋势，未来 泛娱乐阶段 • 流媒体服务逐渐增加 • 内容和分销渠道组合更为 • • IP联动，投资规模提升 向移动端迁移，用户年轻 化 • 灵活 互联网企业进入影视产业 投资领域 中国影视产业数字化已处于 领先地位，未来将在精细化、 体验化方向进一步发展 主要表现为： • 渠道多元化，多屏联动 To C 社群互动 影视旅游 To B 影视工业化 功能专业化 …… 中国影视地产发展概况 中国影视基地发展现状 Colliers 21 中国的影视基地主要经历了三个发展阶段，起步阶段主要作为国营电影制片厂时期各大影业公司的片场、摄影棚和外景地， 高速发展阶段兴起以外景地、旅游为主的影视基地建设高潮；目前我国影视基地已具备一定规模 1980年代以前 1980年代-2010年 2010年至今 >=15个 >=8个 >=5个 <5个 中国影视基地地域分布图 *统计数据已剔除影视教育培训基地、影视制作基地、电影院等影视衍生领域，仅包含具有拍摄功能的实景影视基地 国营电影制片 厂时期，主要 为拍摄取景地 以外景地、旅 游为主的制片 公司聚集地 发展40余年 数量超180个， 产业集群地 中国影视地产发展概况 中国影视基地发展现状 Colliers 22 目前中国影视产业基地主要以旅游景点为基础的具有观光功能的影视外景拍摄基地的发展模式； 少数以影视专业生产为主的，也无法形成规模效应 现状 “影视拍摄+文化旅游”模式为主 模式特征 盈利特征 • 功能：大部分为外景拍摄地，仅30%含有专业配套服务，功能雷同 • 规模：总量庞大，现有影视基地总占地规模至少达120,000亩， 80%基地占地不低于800亩，数量庞大、形式相似 • 经营：经营特征雷同，多为外景地+旅游点的思路。造成专业化运 营不足，影视制作工业化不足等问题。旅游路线、服务和配套与拍 摄剧组交叉使用，影响拍摄效率。 • 80%以上的影视基地处于亏损状态， 15%的影视基地勉强持平*， 仅5%的影视基地实现盈利* 数据来源：北京大学文化产业研究院调查数据 中国优秀影视基地案例介绍 青岛东方影都影视产业园 Colliers 23 • 位于青岛西海岸经济新区 • 占地面积：166万平方米 • 包含室内影棚+外景拍摄地 • 国内四大影视基地之一 科技赋能+高标准服务体系，推动中国影视工业化发展 数字化、高科技载体 • 40个高科技影棚 • 数字制作中心 • 32个专业置景车间 • 3D打印车间 • 水下制作中心 • 服装道具库 完备的服务体系 服化道景 吊挂机械 摄影器材 特种车辆 集装箱仓储 群演外联 团队食宿交通 签证申请/海关清关 跨境转账/款项待付 中国优秀影视基地案例介绍 上海车墩影视基地 Colliers 24 • 位于上海市松江区车墩镇 • 占地面积：43.3万平方米 • 建筑面积：13万㎡ • 集影视拍摄、旅游观光、文化传播与一体 数据来源：2019年松江区统计年鉴 以影视拍摄与制作为核心，带动旅游、餐饮、住宿、文 创、影视设备制造业等产业同步发展， 成为带动区域经济发展的重要引擎。 2019年松江区 媒体业总产出：66.51亿元 艺术业总产出：33.53亿元 总计超100亿元， 占松江区文化创意产业总产出24% 带动207.5亿元 文化及相关产业产出， 包括—— 带• 动 • • • • • • • 内容创作生产 创意设计服务 文化传播渠道 文化投资运营 文化娱乐休闲服务 文化辅助生产和中介服务 文化装备生产 文化消费终端生产 Colliers 25 5% 未来几年将有几百个影视基地与园区项目入市，但目前实际实现盈利的影视基地仅 ， 以住宅平衡现金流的传统产业地产模式在住宅限价、限购的情况下难以为继， 中国影视基地应如何破局？ 影视产业地产化 通过融资、定位、设计、建设、招商、运营支撑影视产业发展 03 中国影视地产的 建设运营与投资机遇 Colliers 26 Colliers 27 中国影视地产 影视地产是商业地产？工业地产？旅游地产？ 功能 创意、编剧 出品、投资 拍摄、制作 后期 发行、营销 培训、参观 旅游 剧组服务、用户消费 现场演出：线上线下 载体 办公楼、产业园区、厂房 办公楼、产业园区、厂房 各类摄影棚、厂房、仓库 办公楼、产业园区、厂房、摄影棚 办公楼、产业园区、厂房 摄影棚、办公楼、产业园区、厂房 摄影棚、办公楼、产业园区、厂房 商业、娱乐、酒店、公寓 音乐厅、舞台、绿地、商业 中国影视地产 盈利模式 传统盈利模式 1. 拍摄服务+影视投资 +政府补贴 2. 影视旅游+住宅 +政府补贴 Colliers 28 未来盈利模式 1. 多元化物业租售收益（非住宅） + 政府奖励企业落户投资 2. 专业化影棚租金+服务收益 + 政府奖励企业落户投资 中国影视地产 现状与租金 Colliers 29 高力监控的35个影视基地中， 包含各类规模影视摄影棚共313个 大部分通过日租和服务费为拍摄收入来源 旅游部分通过个人门票收益和团票收益 横店作为全国最大的实景拍摄基地， 约全国1/4的电影、1/3的电视剧、2/3的古装 剧、累积6.4万多部（集）的影视剧在横店拍摄* 个别摄影棚平均租金约2-4元/㎡/天 • 海南观澜湖冯小刚电影公社——1.65元/㎡/天 • 深圳新桥影视基地——3.5元/㎡/天 • 深圳坪山国际影视文化城——2.5-4.0元/㎡/天 • 上海松江聚英堂拍摄基地——4.4元/㎡/天 数据来源：2021-2025年中国影视产业投资分析及前景预测报告 中国影视地产 建设与运营 建设标准 根据影棚不同的定位， 配套、动线等建设标准各不相同 基础设施建设 场地 消防 电路 照明 通风 排水 声音 配套设施建设 办公室 会议室 化妆室 休息室 排练室 卫生间 卸货区 Colliers 30 运营标准 遵循安全、可控、效率、细节四大原则 管理 拍摄现场管理 车辆管理 剧组管理 人员行为管理 安全管理 流程电子化管理 服务 场地 置景 道具 人力资源 服装与化妆 食宿等生活服务 中国影视地产 投资回收和资本退出 Colliers 31 1. 私募融资：通过企业股权或项目股权与基金合作 影视方 Film & Television Companies 该城市和区域投资和收益有参考案例 该城市的工商办地产有一定的流动性 项目用地性质可买卖和产权清晰 2. 基础设施公募基金 REIT （未来？） 底层资产符合基础设施要求 持续三年以上的稳定盈利运营 预计未来三年净现金流分派率不低于4% 优先选择重大战略区域 资方 Investors 资方需要操盘方具有—— 成熟的 开发经验 成熟的 招商运营经验 招商资源 或市场化招商能力 地方政府支持 中国影视地产 中国影视地产的未来 投融资 跟随房地产投融资和收益逻辑， 以租金+服务收益的叠加实现项目长久经营， 并形成投融管退的机制 软性服务 标准化服务体系与数字化管理流程 摄影棚+外景服务体系，包含服装、化妆、道具、 设备、车辆、置景、可移动拍摄等专业服务 Colliers 32 硬件载体 • 大型基地不会被取代，小型影视园区迎来机遇 • 以办公、商业等综合物业拉动整体租金收益 影视生态 以影视基地带动区域周边配套设施在流程、接待上向专业 化发展，形成区域影视生态 中国影视地产 投资机遇 Colliers 33 类型 1 30万㎡以下的综合型园区 2 小型专业化园区 区域 3 一线和二线城市，交通便利 4 产业地产流动性佳的城市 中国影视地产 投资机遇 Colliers 34 对于非一二线城市而言—— • 由于交通、经济、基础设施等多 种因素限制，投资建设大规模影 棚与外景基地需谨慎 • 建议可利用美丽乡村、乡村振兴 等发展机遇，积极发展外景拍摄 服务 谢谢！ Thanks！ Colliers 35