2020 年 4 月 30 日，中国证监会与国家发展改革委共同发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动了基础设施公募 REITs 的试点工作。随着中国证监会、沪深证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等部门相继出台了 REITs 相关规则文件，国内基础设施公募 REITs 制度正式确立。
总结国际 REITs 市场及国内不动产资产证券化产品实践经验，资产合理估值是防范 REITs 市场风险的重要手段，估值结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。基础设施 REITs 兼具金融产品与不动产的双重属性，底层资产所展现出的使用价值与市场交易价值最终将传导至 REITs 产品在金融市场中分红派息表现及二级市场份额交易价格。REITs 的不动产属性决定了需要通过价值评估来客观反映资产所具有的收益能力、市场稀缺性、交易价格等特征。特别需要关注的是，基础设施项目具有经营差异大、投资门槛高的特点，此类资产的市场参与方往往为大型金融、资管及投资机构，在市场经济活动中容易出现定价规则各异与信息不对称性。因此，在中国 REITs市场建设与发展的进程中，对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。
资本化率（Cap Rate）在不动产大宗交易市场中可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。基于此，中国 REITs 论坛联合北大光华中国 REITs 研究中心、戴德梁行、中联基金联合发起“中国 REITs 指数之不动产资本化率调查研究”，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国 REITs 定价体系提供合理的基准指数。2019 年 6 月，第一期《中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告》正式发布，得到国内不动产投资行业与 REITs 市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。值此公募 REITs 市场启航之际，中国 REITs 论坛发布 2020 年度资本化率调查研究结果，助力行业稳步健康发展。
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