58安居客房产研究院：2021上半年大宗交易报告

今年上半年，国内GDP超过53万亿元，同比增长12.7%，两年平均增 长5.3%，生产需求继续回升，就业物价保持稳定，宏观经济呈现出“ 稳中向好”的局面。自疫情以来，决策层着手构建国内国际“双循环“发 展格局，抗疫的成功保证了我国民众的生产生活，新格局更高质量的 稳住了消费支出对经济增长的贡献。中央坚持稳健的货币政策，合理 投放流动性，为市场的稳固提供了有力保证。 上半年，各类商业物业大多已正常经营，但整体业绩和疫情前相比仍 有一定落差。领展REITs的最新业绩数据显示，上半年领展在大陆地 区持有的各类商办物业已恢复正常经营，但经营业绩仅恢复至疫情前 的8成左右。由此可见，线下消费受到来自经济和疫情的双重不确定性 影响，全面复苏仍需时日。在此大背景下，商业地产大宗交易也在“理 性谨慎”和“充满期待”的矛盾心理中逐渐修复。 戴德梁行近期发布的数据显示，2021年上半年中国内地共录得880亿 商业地产大宗交易成交，约为2020年全年成交总额的43%，不及18、 19年成交总额1/3，商业地产大宗交易市场尚未回到疫情前的水平；但 上半年成交宗数和过去三年基本持平，达到95宗。单宗成交均价为 9.3亿元，比2020年降低1.8亿元/宗。由此可见投资者对资产价格的判 断更为理性和谨慎，高总价成交项目减少，但整体投资活跃度未见明 显波动，市场信心仍存。 年 度 2018 2019 2020 2021上半年 成交宗数 190 186 184 95 成交金额（亿元） 单宗成交均价（亿元） 3034 16.0 2876 15.5 2047 11.1 880 9.3 *数据来源：戴德梁行，58安居客房产研究院综合整理 - 1 - 分城市来看，上半年内地大宗交易市场约96.5%的成交额标的项目位 于一线城市，集中度较前两年大幅提升。一线城市中，北、上、广、 深成交总额分别为303亿、294亿、178亿、73亿，分别占比34%、 33%、20%、和8%。北京、上海作为内地大宗交易市场风向标，今 年以来交易率先反弹，成交额分别较去年下半年上涨22%和19%。北 京更是连续超越上海成为成交额最高的城市。 3000 中国内地商业地产大宗交易成交金额（亿元） 北 京 上 海 深 圳 广 州 二线城市 2500 2000 1500 1000 500 0 2019年 *数据来源：戴德梁行，58安居客房产研究院综合整理 2020年 2021上半年 买家类型方面，在上半年的大宗交易中，投资型买家成交金额约582 亿元，占比提升至66%。我们认为，疫情对投资型买家并未造成实质 性影响，相反，疫情倒逼部分内外资企业出售北京、上海等核心城市 的优质物业，给了投资型买家更好的选择和议价机会。外资投资的首 选城市仍然为上海，今年上半年上海外资投资总额约111亿元，占上海 总交易额约38%，占全国外资投资额约52%。上半年广州由于领展购 入太阳新天地商业项目，外资占比提升至48%。 城 市 北 京 上 海 深 圳 广 州 二线城市 2019 199 400 79 8.5 122 外资占比 27% 48% 14% 8% 19% 2020 155 123 18 50 118 *数据来源：戴德梁行，58安居客房产研究院综合整理 - 2 - 外资占比 2021上半年 外资占比 30% 48 16% 17% 111 38% 6% 18 10% 21% 35 48% 41% 0 0% 从物业类型来看，办公/研发办公仍然占据最大市场份额，但占比延续 下滑走势，从2020年的62%降至今年上半年的52%，其中上海写字 楼成交额环比的大幅减少在一定程度上拉低了全国办公物业的成交总 额。尽管如此，北京的SK大厦以超90亿总价刷新疫情后国内大宗交易 市场成交记录。写字楼仍然是高总价商业物业的领跑者。 商业方面，上半年成交占比约为11%，与去年持平，其中，上海七宝 万科广场和广州太阳新天地两个项目合计成交额约60亿，占全部商业 成交额的62%，也就是说其他成交的商业项目多为小型商业裙楼。其 他物业类型方面，物流仓储、数据中心持续受到热捧，凯德36.6亿收 购民航数据中心刷新上海数据中心成交总价新高。 物业类型 办公/研发办公 综合体 商业 公寓/住宅 工业/物流 酒店 数据中心 2020 62% 11% 11% 2% 8% 3% 3% 2021上半年 52% 17% 11% 6% 6% 4% 4% *数据来源：戴德梁行，58安居客房产研究院综合整理 58同城、安居客商业地产在线搜索数据显示，2021年一、二季度三十 城写字楼在线租赁活跃度指数持续向好，二季度该指数达到120.8，环 比提升4%，同比提升6%，表明三十个重点城市写字楼找房热度高， 商务氛围活跃。与此同时，三十城写字楼在线挂牌租金指数连续提升 二个季度，截止二季度该指数为94.6，尚未恢复至疫情前水平。这反 映出写字楼租赁市场仍旧延续“以价换量”策略，市场需求企稳向好。 - 3 - 同城58、安居客三十城写字楼在线租赁活跃指数 租赁活跃指数 环比（右轴） 150 100% 80% 120 60% 90 40% 60 20% 0.0 30 -20% 0 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 *数据来源：58安居客房产研究院 2021Q1 2021Q2 -40% 58同城、安居客三十城写字楼在线挂牌租金指数 租赁指数（左轴） 环比（右轴） 100 1.5% 1.0% 80 0.5% 0.0% 60 -0.5% 40 -1.0% -1.5% 20 -2.0% -2.5% 0 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 -3.0% *数据来源：58安居客房产研究院 商铺方面，58同城、安居客数据显示，疫情发生后，三十城商铺在线 挂牌租金指数在连续五个季度下降以后，终于在今年2季度环比由负转 正，达到91.2，尽管仍和疫情前有一定差距，但趋势向好。今年一、 二季度的三十城商铺在线租赁活跃指数分别为78.6和102.6，两个季度 的环比和同比均为正增长，表示商户租赁意向积极，鉴于商铺租金和 疫情相比仍有较大优惠幅度，商铺的租赁活跃度有望继续抬升。 - 4 - 58同城、安居客三十城商铺在线挂牌租金指数 租赁指数 环比（右轴） 100 2.0% 1.0% 95 0.0% -1.0% 90 -2.0% -3.0% 85 -4.0% 80 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 *数据来源：58安居客房产研究院 2021Q1 2021Q2 -5.0% 58同城、安居客三十城商铺在线租赁活跃指数 活跃度指数（左轴） 环比（右轴） 120 100% 100 80% 60% 80 40% 60 20% 40 0% -20% 20 -40% 0 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 -60% *数据来源：58安居客房产研究院 商业地产的需求持续向好，但租金仍在试探中缓慢回升，这给了投资 人非常好的窗口期，一方面投资议价空间仍然较大，另一方面需求回 升使得交易后的预期收入更有保障。同时，公募REITs的成功发行， 提升了相关商业地产的市场流动性，也使得投资者对长租公寓、商办 类资产纳入公募REITs抱有较大期待，预计下半年商业地产大宗交易 市场继续回暖，成交量、额有望在北京、上海的带动下持续提升。 - 5 - —— 报告说明 —— 1. 数据来源： 58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自 有监测数据、历史沉淀大数据等。 2. 数据周期及指标说明： 报告整体时间段：截止2021.08 具体数据指标参考各页标注 3. 版权声明： 58安居客房产研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北 京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属 本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一 公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和 著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机 构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和 个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身 权益。如引用、转载，需注明出处为58 安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于 本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反《中 华人民共和国著作权》和其他法律法规以及有关国际公约的规定。 4. 免责条款： 本报告内容由58安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息 数据和行业经验所述， 力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数 据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测 仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取 的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不 承担任何担保或保证责任。 报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或 其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司对任何基于这些偏见角度理 解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。 58安居客房产研究院首席分析师：张波 58安居客房产研究院高级分析师：成沅铭 联系方式：zhangbo_ajk@58.com 地址：上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7 幢18-21层