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贝壳研究院:物企2021年中财报分析

  • 2021年09月22日
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研究报告 2021 年物企期中报告解读 在管规模同比增长四成 社区增值服务为加速器 主要结论 随着疫情逐渐受到常态化控制,2021 年上半年各行各业都有一定程度地复苏与反弹, 尤其是物管行业表现良好,整体业绩量质齐升,行业处在上行阶段。综观 2021 年期中各物 企财报表现,我们得出主要结论: 1. 2021 年期中的行业在管规模突破 50 亿平米。规模增速与物企实力成正比,头部企业 凭借母公司关联业务基础与优异的外拓能力,有效巩固行业领先地位。同时,行业频 繁的收并购举措助力物企加速扩张,第三方系规模已能与母公司系分庭抗礼,行业越 发走向独立。 2. 2021 年期中的行业营收规模近 900 亿元。头部物企受益于规模增长强劲的保障,其 业绩增速较为强势。同时,行业毛利润与净利润增速均超过营收增速,通过坪效与人 效的提升,增效降本的成效显现,行业呈现“增收更增利”的现象。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 研究报告 3. 基础物业服务仍是行业的营收压舱石,但占比逐步收窄,取而代之是高盈利的社区增 值服务加速发展,其同比增长高达 90%,为行业发展的重要利器。同时,多家物企 的非居住业态收入较上年同期显著提高,未来行业的业态结构或将进一步均衡发展。 4. 2021 年上半年共有 11 家物企上市,2020 年至今合计 29 家物企成功上市,但密集 资本化的背后也出现多股物企上市即破发情形,资本市场对于物管行业的态度逐渐从 热烈对待转变为冷静观察。 随着住建部与发改委等多个部门于 7 月发文,针对物管行业提出具体约束,未来不规 范的物企将会逐步退出市场,唯有秉持对消费者好、高质量发展的物企才能站稳行业一席 之地,期待行业的持续演变。 引言 本文基于物企的 2021 年中期业绩公告,选择截至 2021 年 8 月 31 日已披露财报的 50 家上市物企作为研究对象(下文统称“总体样本公司”)。 另,为了对比不同规模公司的经 营成绩以及行业发展趋势,本文依据营收进行分类:营收大于 50 亿元的 5 家公司为“第一 梯队”;营收介于 20 至 50 亿的 18 家公司为“第二梯队”; 营收小于 20 亿元的 26 家公司 为“第三梯队”。本文从规模实力、盈利能力、业务结构以及市场表现等 10 个维度对行业进 行剖析。 第一梯队:营收大于 50 亿元(5 家物管样本公司) 碧桂园服务 恒大物业 绿城服务 雅生活服务 保利物业 第二梯队:营收介于 10-50 亿元(18 家物管样本公司) 招商积余 金科服务 世茂服务 旭辉永升服务 华润万象生活 新城悦服务 中海物业 彩生活 融创服务 卓越商企服务 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 研究报告 建业新生活 宝龙商业 越秀服务 正荣服务 中骏商管 德信服务 和泓服务 兴业物联 远洋服务 时代邻里 佳兆业美好 奥园健康 荣万家 合景悠活 第三梯队:营收小于 10 亿元(27 家物管样本公司) 中奥到家 建发物业 华发物业服务 新希望服务 星盛商业 烨星服务 新大正 金融街物业 弘阳服务 康桥悦生活 领悦服务 特发服务 滨江服务 第一服务 佳源服务 祈福生活服务 南都物业 银城生活服务 融信服务 朗诗绿色生活 宋都服务 一、 规模实力 1. 2021 年中期的行业在管规模突破 50 亿平米。头部企业受益于品牌口碑与规模实 力,其在管规模增速快,进而有效巩固行业领先地位 2021 年中期行业的在管面积突破 50 亿平米,达 52.9 亿平米,同比增长约 39.6%,高 于 2020 年期末行业在管面积增速(32%)7.6 个百分点,说明 2021 年上半年物管行业仍 是快速驰骋,行业处在稳定上行阶段。 2021 年第一梯队的在管面积增速为 48.84%,显著领跑第二与第三梯队的 31.20%和 42.70%,第一梯队展现了强劲的拓展能力。就管理规模潜力,第一、第二与第三梯队的合 约面积/在管面积覆盖倍数分别为 1.72、1.56 以及 1.60,表明第一梯队未来能释放更多拓 展潜力,主要受益于母公司的关联业务基础与优异的第三方拓展能力所积累的规模储备资 源,助其拓展潜力稳定领跑其他梯队。其中,4 家物企的在管规模突破 4 亿平米,分别是碧 桂园服务、恒大物业、保利物业与雅生活服务,均是首次在年中站上 4 亿平米。当中又以碧 桂园服务的在管面积增速最快,实现翻倍增长,较上年同期增加 101.6%,规模创下历史新 高,高达 6.44 亿平米,位居行业首位。值得注意的是,2021 年在管面积的方差是 1.39, 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 研究报告 明显高于上年同期的 0.99,表明行业的在管规模分化加剧,有 4 家物企的在管规模超过 4 亿平米,但仍有 5 家物企的在管规模不足 1000 万平米。 梯队 第一梯队 第二梯队 第三梯队 总体样本公司 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 表:2021 年中期各梯队物企的管理规模特征对比 在管面积增速 48.84% 31.20% 42.70% 39.59% 合约面积/在管面积 覆盖倍数 平均在管面积规模 (亿平米) 1.72 4.438 1.56 1.332 1.60 0.281 1.60 1.108 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 图:2021 年中期各物企的在管面积规模 碧桂园服务 恒大物业 保利物业 雅生活服务 彩生活 绿城服务 中海物业 招商积余 金科服务 世茂服务 融创服务 合景悠活 旭辉永升服务 华润万象生活 新城悦服务 建业新生活 时代邻里 佳兆业美好 南都物业 中奥到家 荣万家 远洋服务 正荣服务 第一服务 银城生活服务 奥园健康 佳源服务 卓越商企服务 越秀服务 弘阳服务 金融街物业 德信服务集团 建发物业 和泓服务 宝龙商业 滨江服务 融信服务 领悦服务集团 康桥悦生活 中骏商管 朗诗绿色生活 华发物业服务 新希望服务 祈福生活服务 烨星集团 宋都服务 兴业物联 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 2. 收并购外拓已成规模增长的动力引擎,第三方系规模占比已超过母公司系占比,行 业越发走向独立 第三方外拓已成为行业规模增长引擎,统计有披露第三方在管规模的 32 家物企,其平 均第三方系在管规模占比为 50.8%,比上年同期 40.6%增加近 10 个百分点,第三方系规模 已能与母公司系分庭抗礼,表明行业已逐步向独立业务迈进,逐渐摆脱对房企母公司关联业 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 研究报告 务的依赖。 同时,第三方系的规模快速增长主要受益于收并购市场的持续火热,成为多家物企实现 跨越式增长的最佳利器。如合景悠活、第一服务、奥园健康、和泓服务、世茂服务、时代邻 里与碧桂园服务等物企均通过收并购的举措实现规模翻倍增长,甚至有部分物企达成 2 倍 以上的大跃进增长。例如合景悠活的在管面积增速较上年同期大幅增长 619.1%,位居行业 首位。主要原因是期内并购雪松智联和上海申勤,两宗并购各为其新增在管面积 8600 万平 米和 2400 万平米,助力合景悠活进入在管规模 1 亿平米的俱乐部。值得注意的是,行业不 乏“大鱼吃大鱼”现象,例如今年 3 月碧桂园服务收购蓝光嘉宝,在管面积突破 6 亿平米, 持续扩大与其他物企的规模差距。且依据各物企公告,多数物企将会持续加大收并购、市场 外拓等规模扩张手段,预测 2021 年下半年行业的收购事件会越发高频。 图:2021 年中期各物企的在管面积增速 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 合景悠活 第一服务 奥园健康 和泓服务 世茂服务 时代邻里 碧桂园服务 弘阳服务 新希望服务 恒大物业 新城悦服务 南都物业 旭辉永升服务 融创服务 建业新生活 佳兆业美好 康桥悦生活 滨江服务 中海物业 烨星集团 银城生活服务 越秀服务 中骏商管 金科服务 佳源服务 远洋服务 正荣服务 宝龙商业 融信服务 保利物业 卓越商企服务 金融街物业 华润万象生活 德信服务集团 宋都服务 绿城服务 荣万家 华发物业服务 兴业物联 雅生活服务 领悦服务集团 建发物业 星盛商业 朗诗绿色生活 中奥到家 招商积余 祈福生活服务 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 研究报告 二、 经营能力 1. 2021 年中期行业的业绩规模近 900 亿元。头部物企受益于规模增长强劲的保障, 其业绩增速较为强势,促使行业营收分化加大 规模扩张必然会加速营收的增长,2021 年期中行业总体营收近 900 亿元,同比增长约 54.8%,高于 2020 年期末行业营收增速(37.8%)17 个百分点。分梯队来看,第一、第二与 第三梯队的营收分别同比增长 58.7%、54.7%及 45.4%,相比 2020 年期末皆有明显增长。其中 第一梯队受益于管理规模的持续领跑,促使营收的增长最为强势。不过第二梯队的营收增长 不容小觑,显著高于 2020 年期末第二梯队营收增速(31.7%)近 23 个百分点,为各梯队之 最。主要受益于部分物企的高速增长,如世茂服务、越秀服务的营收均实现超过 100%的增 长,位列行业前二。其中世茂服务通过期内收购 14 家物管公司,叠加增值服务的跨越式发 展,促使其业绩增长独占鳌头,高达 170.6%。 从营收规模来看,行业平均营收为 17.98 亿元,同时随着营收增速与梯队排名成正比, 促使营收规模的分化更为明显。第一梯队的平均营收规模达 72.86 亿元,是第三梯队平均营 收的 14.5 倍。具体物企来看,2021 年中期已有 5 家物企营收踏入 50 亿元,较上年同期增 加 4 家。其中碧桂园服务是历史首位年中营收超过百亿的物企,营收高达 115.6 亿元。总得 来看,头部物企由于多年的积累沉淀,在品牌口碑、资本实力与经营能力上皆较具优势,能 更容易地获得第三方项目,促使规模扩大进而保障营收的稳健增长。因此,预计未来行业的 营收规模或加剧分化。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 研究报告 梯队 第一梯队 第二梯队 第三梯队 总体样本公司 120 100 80 60 40 20 0 表:2021 年中期各梯队物企营业规模特征对比 营收增速(较上年同期) 2021 年中期 2020 年末增速 2021 年中增速 平均营收规模(亿元) 48.08% 31.73% 31.28% 37.77% 58.73% 54.70% 45.44% 54.81% 72.86 22.23 5.02 17.98 数据来源:物企公告,贝壳研究院统计 图:2021 年中期各物企的营业收入与增速 170% 150% 130% 110% 90% 70% 50% 30% 10% 碧桂园服务 恒大物业 雅生活服务 绿城服务 保利物业 招商积余 世茂服务 华润万象生活 中海物业 融创服务 金科服务 旭辉永升服务 新城悦服务 彩生活 卓越商企服务 建业新生活 远洋服务 佳兆业美好 荣万家 合景悠活 宝龙商业 时代邻里 奥园健康 越秀服务 中奥到家 新大正 特发服务 南都物业 正荣服务 建发物业 金融街物业 滨江服务 银城生活服务 中骏商管 华发物业服务 弘阳服务 第一服务 融信服务 德信服务 新希望服务 康桥悦生活 佳源服务 朗诗绿色生活 和泓服务 星盛商业 领悦服务集团 祈福生活服务 烨星集团 宋都服务 兴业物联 2021年中收入(亿元) 2021年中收入同比(%) 数据来源:物企公告,贝壳研究院统计 2. 行业毛利润与净利润增速均超过营收增速,通过坪效与人效的提升,增效降本的成 效显现,行业整体呈现“增收更增利”的现象 行业整体的毛利润较上年同期增速为 57.5%、净利润较上年同期增速为 61.6%,两项 指标均高于行业的营收增速。毛利率为 29.0%,较上年同期提高 0.5 个百分点,净利率为 15.7%,较上年同期提高 0.7 个百分点。综上,行业整体盈利能力向上,呈现“增收更增利” 的现象。究其原因,主要因素有二:一方面是行业整体坪效提升,从 2020 年中期 15.3 元/ 平米提升 1.6 元至 16.9 元/平米,其原因是相比于上年同期,更多物企加速布局高创收的业 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 研究报告 态与业务,如商管业态与社区增值服务,促使坪效提高进而推动盈利增长,“增效”成果显 现;另一方面,统计有披露员工总数的 43 家物企,其人效从 2020 年中期 10.53 万元/人提 升至 12.10 万元/人,说明成本管控得当与持续科技赋能的效果显现,“降本”明显有效。 具体物企来看,星盛商业、中骏商管的毛利率分别是 56.7%、49.3%,名列行业冠亚, 2 个公司的主营业态均为商管业态,其业态坪效分别高达 151 元/平米与 271 元/平米,显 著高于行业均值傲视群雄,进而保持高毛利率。相比住宅业态,商管业态的高盈利能力也使 得部份物企对其趋之若鹜,纷纷加大力度布局其业态。除了有效提高自身公司的核心竞争力, 亦能更受资本市场上青睐。 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 图:2021 年中期各物企毛利率 星盛商业 中骏商管 合景悠活 新希望服务 祈福生活服务 兴业物联 恒大物业 德信服务 和泓服务 越秀服务 荣万家 正荣服务 奥园健康 宋都服务 第一服务 碧桂园服务 滨江服务 宝龙商业 烨星集团 佳兆业美好 彩生活 金科服务 华润万象生活 建业新生活 远洋服务 佳源服务 领悦服务集团 融创服务 新城悦服务 时代邻里 雅生活服务 旭辉永升服务 世茂服务 华发物业服务 卓越商企服务 融信服务 弘阳服务 康桥悦生活 建发物业 朗诗绿色生活 中奥到家 南都物业 金融街物业 绿城服务 保利物业 新大正 银城生活服务 特发服务 中海物业 招商积余 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 3. 良好口碑的物企其运营能力优势明显,但高频收并购举措会在短期内降低物企的运 营能力 2021 年中期滨江服务的应收账款/收入、应收帐款周转率与周转天数分别是 27.2%、 8.5 次与 21 天,明显优于行业水平的 66.2%、3.0 次与 71 天,三项指标均是行业前 2,主 要受益于滨江服务在区域的重点深耕,尤其是杭州,有效构筑品牌优势护城河,提供高品质 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 研究报告 服务受业主喜爱。 头部物企中,运营能力呈现分化,绿城服务由于受业主认可,数度蝉联中国物业服务百 强冠军宝座,因此在上述三项指标均表现良好,分别是 55.5%、3.5 次与 56 天,也助力其 平均物业费高于行业平均水平。相比之下,恒大物业与碧桂园服务虽然营收位列行业冠亚, 但运营能力皆表现一般,应收帐款周转天数分别高达 84 天与 101 天,居行业末游。同时 2021 年中期世茂服务虽然凭借强大收并购能力实现规模翻倍增长,但三项指标各为 80.5%、 1.84 次与 98 天,远不及行业均值,说明规模裂变以及并购举措或将对物企的运营能力在短 期产生一定程度的负面作用。 三、 业务结构 1. 基础物业服务仍是物管行业的营收压舱石,占比行业营收 57.3%,不过较上年同 期下降约5个百分点,说明行业业务越趋多元绽放 2021 年期中行业的基础物业服务营收为 515.5 亿元,较上年同比增长 42.38%,占比总 营收 57.29%,较上年同期下降约 5 个百分点,虽然该服务仍是行业发展的压舱石,但其营收 占比逐年收窄。分梯隊来看亦是如此,各梯队该服务占比较上年同期皆有不同程度地下滑。 表明行业逐步拓宽服务种类,添厚多元收入来源,尤其是高盈利的服务,逐渐摆脱对基础物 业服务的依赖。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~ 研究报告 梯队 第一梯队 第二梯队 第三梯队 总体样本公司 表:2021 年中期各梯队物业管理服务对比 2021 年中期物业 管理服务同比增速 40.52% 44.46% 41.17% 42.38% 2020 年中期物业 2021 年中期物业 管理服务收入占比 管理服务收入占比 64.11% 56.75% 62.93% 58.76% 56.01% 54.37% 62.28% 57.29% 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 2. 社区增值服务总体营收实现翻倍成长,已成为行业发展的重要加速器。同时,其高 盈利能力已受资本市场关注 2021 年期中行业的社区增值服务营收为 132 亿元,较上年同比增长高达 90.26%,显著 领先其他业务,占比总营收 14.67%,较上年同期增加 3.5 个百分点,已然是行业的发展之茅。 主要原因是其业务具有高盈利能力(社区增值服务的平均毛利率超过 45%,几乎是基础物业 服务的两倍),叠加该业务可持续盈利的特征,及疫情逐渐缓解,促使各物企加大力度发展, 已成为资本市场对物企青睐程度的重要参考指标。 分梯队看,第一、第二以及第三梯队的社区增值服务营收较上年同期增长分别是 80.15%、 111.21%和 73.62%,第二梯队增长尤为强劲,其原因是部分物企该服务实现翻倍、甚至 3 倍 的成长,如远洋服务、金科服务、时代邻里及融创服务均是 200%以上的同期增长。尤其是 远洋服务,较上年同期增长 265.5%,助力其社区增值服务收入占比从上年同期 11.2%大幅提 升至 26.9%,其占比为业内最高,进而有效提高盈利能力。该公司毛利率为 32.0%,较上年同 期提升 3.5 个百分点。具体物企来看,近 20 家物企的社区增值服务获超 100%的增长,其中 融信服务实现高达 432.7%的跨越式大增长,主要是生活服务板块贡献良多,其收入较同期增 加 10 倍。不过值得注意的是,其收入占比总营收仍然较低,仅 6.19%左右,低于行业均值。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 10 ~ 研究报告 梯队 第一梯队 第二梯队 第三梯队 总体样本公司 表:2021 年中期各梯队社区增值服务对比 2021 年中期社区 增值服务同比增速 80.15% 111.21% 73.62% 90.26% 2020 年中期社区 2021 年中期社区 增值服务收入占比 增值服务收入占比 13.79% 15.65% 8.78% 12.01% 10.04% 11.98% 10.96% 13.47% 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 图:2021 年中期各物企社区增值服务的营收增速及占比 450% 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 融信服务 远洋服务 金科服务 时代邻里 弘阳服务 越秀服务 融创服务 合景悠活 德信服务 祈福生活服务 新希望服务 奥园健康 华润万象生活 荣万家 碧桂园服务 领悦服务集团 建发物业 佳源服务 世茂服务 中海物业 旭辉永升服务 雅生活服务 正荣服务 中骏商管 恒大物业 建业新生活 佳兆业美好 滨江服务 康桥悦生活 新城悦服务 保利物业 银城生活服务 绿城服务 卓越商企服务 和泓服务 第一服务 新大正 特发服务 兴业物联 朗诗绿色生活 金融街物业 烨星集团 宝龙商业 中奥到家 彩生活 宋都服务 2021中报社區增值收入同比增長 2021中报社區增值/總收入 数据来源:物企公告,贝壳研究院整理 3. 多家物企加速布局非住宅业态赛道,延伸其物业服务边界,总体呈现城市公建业态 盈利能力需提高、商写服务盈利能力较强的特征 统计已披露非住宅业态营收的 28 家物企,其非住宅业态营收较上年同期增长 44.6%, 明显高于居住业态的 36.8%。说明随着房地产政策逐步趋严,2021 年上半年多数物企选择 加速多元化业态布局。秉持“鸡蛋不放同一个篮子”的策略,除了能缓解受传统住宅市场的 周期波动风险,亦能拓宽高盈利的业态服务边界,加强自身核心竞争力,预计未来或有更多 物企将资源向非居住业态倾斜。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 11 ~ 研究报告 非居住业态主要可分为商写业态与城市公建业态两类。就城市公建业态来看,头部与央 企背景物企的布局较深较早,如保利物业、招商积余、中海物业及碧桂园服务等。但须注意 的是,城市公建业态整体盈利水平较低,是深耕此业态物企其毛利率明显弱势于行业均值的 主要因素之一,期内保利物业、中海物业和招商积余的毛利率分别是 20.0%、16.1%以及 10.6%,位居行业中下游水平。就商写业态来看,表现出盈利能力较优异的特征,如期内年 华润万象生活与中骏商管的商写业态营收占比分别是 40.4%和 48.5%,但其毛利占比分别 达 66.8%和 62.7%,均显着超过居住业态,为两家物企的主要利润来源。 四、 市场表现 1. 2021 年已有 11 家物企上市,2020 年至今合计 29 家物企成功上市,但密集资本 化的背后也出现多股物企上市破发情形,市场对于行业的态度逐渐转为冷静观察 截至 9 月 1 日,行业的市盈率均值为 29 倍,高于港股的 11 倍,表征物管行业的高估 值,使得越来越多的房企选择拆分旗下物业板块单独上市,促使 2020 年至今行业的资本化 进程加速,2021 年上市更为密集。同时,物管行业的高估值已让部分公司尝到资本甜头, 其市值超越房企母公司的现象已屡见不鲜。例如碧桂园、绿城、金科等中大型房企均在期内 不同时点出现旗下物企市值高于母公司的情况。 但须注意的是,物管行业的高估值已让资本市场的态度渐趋冷静,截至 9 月 1 日,上 市物企平均市值为 137 亿,相比于 4 月 1 日平均市值 203 亿缩水近 33%,同时 2021 年上 半年已发生多支物业股破发现象,如荣万家上市首日跌幅 8.17%。随后宋都服务上市首日 大幅下跌 36%,创下物业股纪录。表明行业普遍高估值的背景已引起资本市场关注,未来 唯有秉持高量质发展的物企才能更受市场青睐。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 12 ~ 研究报告 2. 业绩规模为现阶段物企市值的主要推手,同时有鉴于商写业态盈利能力显著优于住 宅优态,因此布局商写业态较深物企更受资本市场青睐 目前物企高市值的主要因素仍是“规模”。尤其是背靠强劲房企的物企,通过母公司的关 联业务的支撑能确保物企业绩规模的持续稳健增长,进而享有高市值待遇,如 2021 年上半 年碧桂园服务的在管规模与营收皆位居业内领先地位,有效推动其市值为物企中最高,截至 9 月 1 日达 1629 亿元,是行业均值的 65 倍。值得注意的是,由于 2021 年目前上市的物 企多数为中小型规模物企,其平均在管规模、平均营收分别仅为 2253 万平米以及 5.04 亿, 均明显低于行业均值,导致其市盈率和市值也是显著落后于行业水平。 宝龙商业、卓越商企服务、星盛商业、中駿商管与华润万象生活等物企由于在商寫业态 上布局较深,因此具有高坪效特征,其坪效均值近 40 元/平米,显著高于行业均值。高坪效 能有效推高市盈率,截至 9 月 1 日收盘,上述公司平均市盈率为 46 倍,高于行业均值的 29 倍,可见资本市场看好之程度。 表:截至 2021 年 9 月 1 日各梯队市值均值对比 梯队 第一梯队 第二梯队 第三梯队 总体样本公司 市值(人民币/亿元) 591.8 173.6 24.6 137.2 数据来源:WIND,贝壳研究院整理 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 13 ~ 研究报告 五、 物企之最 表:2021 年期中各指标的物企之最 指標 在管面积规模 合约面积/在管面积覆盖倍数 在管面积增速 2021 年期中 TOP1 物企 碧桂园服务 中骏商管 合景悠活 数据 6.44 亿平米 2.25 倍 619% 营收收入 营收收入增速 碧桂园服务 世茂服务 115.6 亿元 171% 毛利率 净利率 星盛商业 兴业物联 56.7% 28.1% 净利润增速 合景悠活 156% 基础物业服务收入增速 社区增值服务收入增速 世茂服务 融信服务 183% 433% 第三方营收增速 非住宅业态营收增速 奥园健康 时代邻里 1174% 108% 应收账款周转率 应收账款周转天数 滨江服务 星盛商业 8.5 次 20 天 市值(截至 9 月 1 日) 市盈率(截至 9 月 1 日) 碧桂园服务 1629 亿人民币 华润万象生活 97.6 倍 数据来源:物企公告,WIND,贝壳研究院整理 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 14 ~ 研究报告 免责声明:本文所载信息为研究院分析师独立观点,不代表所在机构意见,亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考,不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有,对本文保留一切权利,未经事先许可,任何机构和 个人2不0得21翻K版E、.C复O印M、A发LL表C或O引P用YR本IG文H的T任S 何R部E分SE。RVED ~ 15 ~

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