贝壳研究院：贝壳研究院房企8月融资月报

研究报告 房企融资月报（2021-8） 2021-04 债市维持低温，前 8 月债券规模加速下 滑，房企积极回购提振市场信心 核心结论： 1) 债券融资规模累计增速降幅持续扩大，前 8 月累计发债规模同比下降 21%。 2) 地产违约事件发酵影响市场信心，房企积极回购增强信用背书。 3) 整体债市低迷尚未修复，致票面利率上升、发债期限缩短。 4) 房企中期财报集中披露，财务结构积极改善，客观环境与主观意愿下，预计全 年发债规模收缩。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 研究报告 周期融资观察 1、整体规模：2021 年 1-8 月房企累计发债 6999 亿元，同比下降 21% 根据贝壳研究院统计，2021 年 1-8 月房企境内外债券融资累计约 6999 亿元，较 2020 年同比下降 21%，金额规模减少 1817 亿元。前 8 月累计增速较前 7 月加速下滑，2021 年 1-8 月发债规模占比 2020 年全年约 58%。 图 1：2014 年至 2021 年 1-8 月房企累计债券融资规模 数据来源：wind，贝壳研究院整理 2、结构分析：监管环境趋紧，地产负面事件发酵，境内外资本市场信心维持低迷 2021 年 1-8 月境内债券规模占比 70%，较 2020 年同期上升 7 个百分点；境内 1-8 月 累计发债规模约 4904 亿元，同比下降约 11%，降幅进一步扩大。 境外方面，今年 1-8 月累计发债折合人民币约 2095 亿元，同比下降约 37%。房企境 外融资规模占比跌至 30%，维持 2017 年以来低占比水平。 房地产债券市场在监管政策趋紧下相对低迷。中诚信国际对中国房地产行业评级下调以 及恒大负面事件的持续发酵等，一系列事件加剧资本市场信心下滑，增加境内外债券市场波 动性。整体上境内债市波动性小于境外，境内债市主导地位将持续保持。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 研究报告 图 2：2014-2021 年 1-8 月房企债券融资结构 数据来源：wind，贝壳研究院整理 当期融资观察 1、当月规模及结构：8 月融资规模同比减少 54.2%，房企积极回购提振市场信心 整体数据： 2021 年 8 月单月境内外债券融资共发行 62 笔，较上月减少 27 笔，发行 规模折合人民币约 571 亿元，环比减少 39.8%，同比减少 54.2%。 结构分析：8 月境外融资共发行 6 笔债券，发债数量降至个位数；融资规模约 62 亿元 人民币，环比下降 77.9%；8 月境外发债主体均为民营房企，基本为借新还旧。 8 月境内债券共发行 56 笔，发行规模约 509 亿元，环比下降 23.8%，同比减少 32.8%。 境内债券发行规模占比约 89%，继续扩大年内债券市场主导比重。 一方面，8 月信用债违约 16 笔，其中地产相关违约事件 7 笔，占比过半，违约类型主 要为未按时兑付本息。房地产金融监管政策不断升级，房企在降负债方面效果显著，与此同 时，加速一些企业暴露自身债务缺陷，房企违约的负面影响将会带来金融市场的波动。 另一方面，8 月内，包括世茂、阳光城、花样年等多家房企积极回购前期债券，除了改 善自身债务结构外，也可提振一定的市场信心。地产股市场，同样有包括万科、金科、奥园 等多家房企表示会适时选择回购股份，对地产投资信心回升起到积极作用，对冲负面影响。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 研究报告 随着 8 月房企中期财报披露接近尾声，多数房企财务结构得到改善，同时表现出积极持 续的降负债态度。预计全年在客观环境与主观意愿下，房企债券融资规模将整体收缩。 图 3：近 18 个月房企债券融资规模 数据来源：wind，贝壳研究院整理 2、票面利率：8 月境内外债券融资票面利率整体上升，弱主体发债成本不断增加 境内债券融资 8 月平均票面利率 4.23%，较上月上升 7 个基点；境外债券融资 8 月平均 票面利率为 8.09%，较上月上升 109 个基点。 8 月债券利率整体呈现上升趋势，发行主体之间的票面利率分化加剧，其中境外债利率 分化程度大于境内方面。福建阳光集团发行 2.5 亿美元债，相对票面利率达 12.5%，成为 8 月成本最高债券。 图 4：近 18 个月房企境内外债券融资平均票面 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 研究报告 数据来源：wind，贝壳研究院整理 3、发行期限：投资市场信心低迷尚未修复，境内外债券发行期限持续缩短 8 月，境内债券融资发行平均期限为 3.4 年，较上月减少约 0.1 年；境外债券平均发行 期限为 2.2 年，较上月减少约 0.6 年。房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响， 市场信心走低，发债期限缩短。 图 5：近 18 个月房企债券融资发行期限 数据来源：wind，贝壳研究院整理 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 研究报告 4、到期债务：8 月到期债务两倍于新增发债规模，房企偿债压力进一步加剧 2021 年 8 月境内外债券融资到期债务规模约 1196 亿元，环比增加 3.3%，同比增加 21.2%，房企到期债务净额 625 亿，新增发债规模不足到期债务规模二分之一，房企偿债压 力进一步加剧，除销售回款外，对房企的融资能力提出更大的考验。 图 6：近 18 个月房企债券融资发行与到期规模走势 数据来源：wind，贝壳研究院整理 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 研究报告 附：融资排行榜（参考） 表：2021 年 1-8 月房企融资【总额】TOP50 （CNY） 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 房企名称 万科 首开股份 远洋集团 苏高新集团 金地集团 融创地产 中海地产 保利地产 招商蛇口 龙湖集团 正荣地产 华润置地 碧桂园地产 龙光控股 信达地产 金科股份 宝龙实业 绿城集团 天恒置业 华发股份 恒大地产 首创置业 世茂股份 金融街 旭辉集团 1-8 月发债规模（亿元） 281 251 194 171 155 154 143 141 132 120 119 115 108 107 104 101 101 99 93 87 82 81 81 81 80 排名 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 房企名称 新城控股 路劲 金茂集团 佳兆业 华远地产 金融街 珠江投资 奥园集团 阳光城 中铁地产 小商品城 中骏集团 大悦城 城建发展 绿地集团 上海临港 张江高科 滨江集团 雅居乐 武汉城建 融信集团 高淳经开 襄阳房投 电建地产 中南建设 1-8 月发债规模（亿元） 80 79 78 78 76 76 74 73 73 70.1 70 68 67 64 62 60 60 60 54 53 52 51 50 48 46 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 数据来源：wind，贝壳研究院整理 ~ 7 ~ 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 研究报告 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~