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亿翰智库:2月房地产行业月报(第44期):销售与投资继续下探,政策是扭转局势的关键变量

  • 2022年03月09日
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  行业政策:需求端迎实质性宽松,保租房融资获支持

  2月,需求端宽松终于迎来实质性进展,供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。需求端方面,多城明显下调房贷利率,郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口,我们认为拐点已至,预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整,促进刚需和改善需求释放,但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异;供给端方面,金融管理部门两度发文,大力支持企业保租房融资,地方政府有序推进保租房制度设计,目前规划阶段基本完成,预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。

  住宅市场:成交维持颓势,信贷宽松利好有待观察

  2022年2月,亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积为1324.4万平米,同比下降31.0%,环比下降27.2%。2月成交面积同比仍保持下降趋势,但降幅有一定收窄。

  住宅成交延续了1月的颓势,我们认为主要有以下原因:一是经济增长压力加大影响了居民收入水平和收入增长预期,抑制了需求释放;二是高能级城市的政策限制使得需求难以转化为成交,低能级城市的宽松政策对需求的作用有限;三是购房者仍然有浓厚的担忧情绪。虽然2月成交仍然保持低迷,但是同比降幅较1月已经有了一定的改善。我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体包括多个城市放贷速度加快,房贷利率下调,公积金贷款额度上升,以及部分城市“无房无贷”的居民或其他刚需群体的首付比例下调至20%等。展望未来,信贷方面和限购方面的边际调整,以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向,预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此外,春节已过,施工方面也开始复工复产,预计需求面更好的高能级城市也将开始增加供货,因此40城成交面积可能会较1月和2月有一定的改善。

  土地市场:市场预期改善,土地成交或迎转机

  2022年2月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积1734.8万平米,同环比分别下降62.9%及56.6%,成交总建筑面积为1130.8万平米,同比下降74%,环比下降60%。

  2月由于春节假期的存在,工作日大幅缩减,土地的供应规模也有所下降,从已经发布首批集中供地公告的城市来看,首批集中供地多在3-4月进行出让,预计供应小高峰将随之到来。加之3月1日,郑州出台“认贷不认房”政策,将放松群体扩大至改善性需求,我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点,若后续有二线城市跟进该类政策,房地产市场有望结束寒潮期,土地市场成交热度方面亦将在第二季度迎来转机。

  企业表现:销售与投资继续下探,国央企展开合作降低风险

  受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足等因素影响,房企土地投资持续低迷,但是在市场预期逐渐改变的情况下,土地投资或将有所改善。销售方面,返乡置业落空,1-2月TOP200房企全口径销售金额同比下降46.4%,降幅较上月扩大3.5个百分点,销售仍在探底,但信用危机下头部房企和国央企表现出更强的销售韧性,我们房企销售将迎来逐渐修复。融资方面,房企信用债发行规模达274.2亿元,环比继续下降,以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企,融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为4.8亿美元,仅有两家企业发行美元债,其中一家为淮北建设,另一家为国瑞置业,境外融资活动降至冰点。资本市场方面,地产股跑赢沪深300和恒生指数,未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。

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