保利投顾研究院：2021年7月广州房地产市场月报【简版】

2021年7月广州房地产市场月报 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 保利投顾研究院 2021年8月 政策再加码，新房成交连续下行，二手步入调整期：新房供应连续两个月回升，调控 政策等影响下成交量自3月后已连续多月下行；二手成交维持低位，价格涨幅回落。 中心供货不积极，近郊平稳走量，远郊分化：中心四区取证不积极，整体缺货，近郊 黄埔供应回升，远郊增城供应放量，或能迎来一定外溢增量，南沙维持低位。 供应 成交 86万㎡ 环比 +42% 同比 -4% 82万㎡ 环比 -15% 同比 -16% 宗数 8912宗 维持相对低位 建面 85万㎡ 环比 +12% 同比 -33% 市场监测研究 • 宏观及行业政策及影 响分析 • 土地市场监测 • 新房及二手房监测 • 典型项目剖析 • 房地产市场趋势研判 投资策略研究 • 城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判 • 城市进入研究 • 城市/区域/板块深耕 投资策略研究 • 地块投资可研 项目前期研究 • 项目前策定位 • 商业定位及运营研究 • 产业规划及运营研究 • TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究 目录 Contents 01 客户地图 02 宏观和政策环境 03 土地市场特征及趋势研判 04 商品房市场特征及趋势研判 全市、分区新房/二手市场表现 PART ONE 客户地图 客户成交热力图 荔湾、南沙、从化、花都等区从疫情影响中恢复，环比有所回升，白云供应放量带动成交回升，其他区成 交维持低位 房贷收紧和二手增值税新政导致二手成交低位运行，但荔湾、海珠等区因疫情影响消退后成交有小幅回升 图：分区新建商品住宅成交环比 花都 9.3万㎡ ↑19% 前期供应充足，成交维持稳定 从化 白云 8.8万㎡ ↑33% 供应充足带动成交回 升 花 都 增 天河 2.5万㎡ ↓58% 无项目取证，无典型 项目开盘 白 城 云 黄埔 天河 荔 湾 海珠 荔湾 5.5万㎡ ↑47% 疫情影解除后，市场逐步 恢复 番 禺 南 海珠 沙 1.8万㎡ ↓24% 市场平稳，本月无推新 ≥ 150% 100%-150% 50%-100% 0%-50% ＜0% 从化 3万㎡ ↑3% 市场平稳，持续续销 增城 17.6万㎡ ↓7% 供应放量，成交较为平稳 黄埔 10万㎡ ↓33% 抢跑领证，供应回升 番禺 9.4万㎡ ↓1% 热点板块热度维持 南沙 11.9万㎡ ↑14% 信贷、人才政策变化对市 场影响显现，市场低位运 行 资料来源：保利投顾研究院整理；备注：环比数据为对比2021年6月 图：分区二手房成交环比 白云 8万 ↑1% 29528元/㎡ 天河 10.4万㎡ ↑7% 57328元/㎡ 越秀 6.9万㎡ ↑37% 45631元/㎡ 荔湾 5.5万㎡ ↑84% 35882元/㎡ 海珠 10.1万㎡ ↑26% 40492元/㎡ 从化 3.7万㎡ ↑1% 花都 从化 9529元/㎡ 8.8万㎡ ↓25% 12425元/㎡ 增城 花 9.9万㎡ ↑3% 都 增 16184元/㎡ 白 城 云 黄埔 黄埔 荔 越 秀 天河 3.2万㎡ ↓33% 32714元/㎡ 湾 海珠 番禺 番 15.1万㎡ ↑13% 禺 27061元/㎡ 南 南沙 沙 3.3万㎡ ↑26% 19158元/㎡ ≥ 150% 100%-150% 50%-100% 0%-50% ＜0% 客户成交热力图 白云供应放量带动成交回升远超去年同期，多区成交不及去年同期，全市整体成交维持低位 房贷收紧和二手增值税新政导致二手成交低位运行，全市各区成交均不及去年同期，其中从化、花都同比 跌幅更大 图：分区新建商品住宅成交同比 花都 9.3万㎡ ↓22% 前期供应充足，成交维持稳定 从化 白云 8.8万㎡ ↑101% 供应充足带动成交回 升 花 都 增 天河 2.5万㎡ ↓27% 无项目取证，无典型 项目开盘 白 城 云 黄埔 天河 荔 湾 海珠 荔湾 5.5万㎡ ↓2% 疫情影解除后，市场逐步 恢复 番 禺 南 海珠 沙 1.8万㎡ ↑29% 市场平稳，本月无推新 ≥ 150% 100%-150% 50%-100% 0%-50% ＜0% 从化 3万㎡ ↓39% 市场平稳，持续续销 增城 17.6万㎡ ↓27% 供应放量，成交较为平稳 黄埔 10万㎡ ↓34% 抢跑领证，供应回升 番禺 9.4万㎡ ↑25% 热点板块热度维持 南沙 11.9万㎡ ↓21% 信贷、人才政策变化对市 场影响显现，市场低位运 行 资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2020年7月 图：分区二手房成交同比 白云 8万 ↓18% 29528元/㎡ 天河 10.4万㎡ ↓39% 57328元/㎡ 越秀 6.9万㎡ ↓1% 45631元/㎡ 荔湾 5.5万㎡ ↓5% 35882元/㎡ 海珠 10.1万㎡ ↓30% 40492元/㎡ 从化 3.7万㎡ ↓72% 花都 从化 9529元/㎡ 8.8万㎡ ↓56% 12425元/㎡ 增城 花 9.9万㎡ ↓6% 都 增 16184元/㎡ 白 城 云 黄埔 黄埔 荔 越 秀 天河 3.2万㎡ ↓8% 32714元/㎡ 湾 海珠 番禺 番 15.1万㎡ ↓15% 禺 27061元/㎡ 南 南沙 沙 3.3万㎡ ↓1% 19158元/㎡ ≥ 150% 100%-150% 50%-100% 0%-50% ＜0% 购房成本指南-限价 广州限价再升级，新拿证项目须在此前备案价基础上下调3% 在房价持续领涨全国背景下，继3月初窗口指导天河黄埔价格、4月扩大限价范围，7月底限价规则再升级：①有历史取证项目，新取证备案最 高价不高于上一批次取证备案均价下调3%；②从未取证项目，新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价；③具体细则因区施 策。其中新盘参考周边竞品网签，高价盘可操作空间大，或将解封。部分项目接受限价，开始执行备案价下调3%。政策具体执行仍待观察。 表：70大中城市价格指数中的广州表现 广州价格指数排名 新房环比排名 二手环比排名 2020年05月 47 23 2020年06月 33 12 2020年07月 13 1 2020年08月 15 1 2020年09月 11 8 2020年10月 10 7 2020年11月 1 1 2020年12月 2 4 2021年01月 2 2 2021年02月 3 3 2021年03月 1 1 2021年04月 2 2 2021年05月 2 2 2021年06月 5 12 资料来源：保利投顾研究院整理 区域 执行 图：广州限价政策变化一览 ◼ 2021.03 窗口指导黄埔、天河限价 ◼ 黄埔新取证项目不得高于5万/㎡，知识城板块不得高于3万/㎡，同时新取得预售证单位备 案均价和最高价都不得高于前一个月项目的网签均价和最高价。天河楼盘同样被限价。 范围 扩大 ◼ 2021.04 媒体披露限价细则 ◼ 政策要求：确保房价回到住建部要求水平，今年8个月内实现价格零增长。 ◼ 限价方式：①细化价格备案管理单元，从全户型指导调整到分户型指导； ②分别对有历史成交记录项目、新备案项目、新开项目设置不同备案价格规定； ③基本是以同街道1-3月网签价格作为基准，全年涨幅不超5%，价格备案后今年内不得调整。 力度 强化 ◼ 2021.07 媒体披露限价再升级 ◼ 有历史取证的项目，新取证备案最高价不高于上一批次取证备案均价下浮3%； ◼ 从未取证项目，新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价； ◼ 具体细则各区落实，因区施策。 部分项目开始执行 区域 番禺 黄埔 增城 项目 此前备案价（万/㎡） 最新备案价（万/㎡） 和樾府 6.3-6.8 6.2-6.5 天韵 3.77 3.66 中新城市天地 2.17 2.11 价格跌幅 3% 3% 3% 购房成本指南-限价 严限价下房企“抢跑拿证 ”“减配”应对；二手指导价或被纳入政策备选库，但严厉程度或适度 不断加码的严限价下，部分项目“抢跑”拿证规避政策，中下旬拿证量攀升，部分项目一次性拿多栋楼的证；部分项目采取“减配”、“脱装” 应对，客户接受程度中等。多轮调控政策约束下，新房、二手房价格在历经近1年的明显上涨后，目前环比均有所回落；但此前二手涨幅远超 新房，虽目前持续回落，但一二手价差已经扩大，二手价指导机制或被纳入政策备选库，但整体限价执行程度可能会不达到深圳等城市般严厉。 6000 5000 4000 3000 2000 1000 图：典型楼盘应对限价方式 接受限价 相关项目热度较高 减配（简装） 客户接受度较高 毛坯交付 客户接受度一般 图：近期广州拿证项目数及套数情况 抢跑拿证，获批预售 房源环比增长122% 图：广州新房、二手房价格指数环比 2020年下半年来价 格持续领涨全国 2020年下半年来， 二手涨幅远超新房 2 新房持续严限价 目前税收、信贷收紧约 束，二手价涨幅收窄 一二手 价差扩大 二手指导价 或纳入政策 备选库 12 1.5 10 1 8 0.5 6 4 0 2 -0.5 0 6.28-7.04 7.05-7.11 7.12-7.18 7.19-7.25 0 7.26-8.02 -1 资料来源：保利投顾研究院整理 拿证套数 拿证项目数 新建住宅价格指数:环比 二手住宅价格指数:环比 购房成本指南-信贷 广州房贷利率持续上调、额度紧张；部分房企启动“特供利率” 加快回款，或会蔓延 今年以来广州各大银行持续上调房贷利率，目前五大行最低房贷利率为首套5.55%，二套5.75%，较12月底上调50-60BP。半年节点后部 分积压久的正逐步放款，但额度紧张，新房放款达3个月-半年。房企回款压力增大，部分房企联合银行实行加点更高的“特供利率”，优先 放款给高利率客户，热度高的项目客户接受度较好。预计房贷环境偏紧态势将持续，房企回款压力大，“特供利率”或会有蔓延，或进一步 压制需求释放。 表：各银行房贷利率加点情况 图：部分项目“特供利率”详情 银行 2020年12月底 首套 二套 2021年4月 首套 二套 2021年7月 首套 二套 放款时间 背景 银行：房贷额度紧张 房企：资金回款压力大 工商银行 +0.35 +0.6 +0.65 +0.85 +0.9 +1.1 1-2个月 建设银行 +0.3 +0.6 +0.75 +0.95 +1.0 +1.2 不确定 中国银行 +0.4 +0.55 +0.65 +0.85 +0.9 +1.1 3个月以上 详细 规则 • 部分银行开始对部分房企项目实行“特供利率”，银行优先放款 给高利率客户 • 特供利率：多首套+130BP（5.95%）、二套+140BP（6.05%） 农业银行 +0.4 招商银行 +0.4 +0.6 +0.75 +0.95 +0.9 +1.15 3-6个月 +0.6 +0.75 +0.95 +1.1 +1.35 6个月以上 据调研了解，半年节点后，部分前期积压的房贷客户正逐步放款，但整体额度仍然 紧张，部分银行的支行仍然暂不受理二手房贷业务。 分析 未来房地产行业资金面紧张态势或仍将持续，房贷额度紧张、 房企回款压力大局面难改善，因此“特供利率”或有其他房企 跟进、蔓延的可能，相当于变相加息，或进一步压制需求释放。 资料来源：贷款利率更新至7月21日，保利投顾研究院整理 购房成本指南-信贷 广州房贷紧张形势居全国前列，房贷利率上涨幅度远超同级城市，贷款额度紧张 从全国整体来看，房贷紧张程度方面，华南超过华东一二线城市居全国之首，最为严峻，其中华南以广州最甚，严查首付来源及经营贷、 消费贷等违规流入楼市现象，对客户资质要求高；利率持续上调，利率涨幅远超大中城市平均水平，贷款额度紧张，二手部分停贷。 图：典型城市信贷环境松紧度 包头 中西部 兰州 市场较热城市较紧 市场平稳城市较松 成都 西安 重庆 华北 长春 相对宽松 张家口 沈阳 北京 大连 石家庄 天津 郑州 合肥 武汉 华东 一二线紧张 南京 三四线一般 无锡 上海 杭州、湖州 紧 偏紧 一般 宽松 长沙 南昌 温州、金华、绍兴、宁波 福州 厦门 昆明 华南南宁 整体较紧 佛山 东莞 广州 深圳 资料来源：各地一线项目反馈，保利投顾研究院整理 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 区域 华南 华东 华中 西部 华北 图：典型城市首套房贷平均利率及波动 100 61 45 50 35 12 0 0 广州 杭州 上海 2021年1月 2021年7月 深圳 变化（BP） 北京 表：区域房贷政策主要特征 整体特征 • 整体均较紧 • 广州额度紧张、利率四连涨；佛山等三四线趋紧，银行惜贷 • 核心一二线城市整体较紧，额度少、利率涨、放款久，存在二手停贷 • 三四线城市整体仍有额度，但利率上浮 • 信贷环境一般偏宽松 • 利率上行但额度紧张度相对低 • 市场高热城市（如成都）额度紧张、利率上浮明显 • 市场较热城市（如重庆、西安）部分二手停贷 • 整体相对宽松 • 利率低于其他区域水平；额度未明显收紧，对客户影响不大 二手市场业客画像 广州二手市场初现调整，客户出现观望，业主、客户心态在博弈 广州在增值税优惠“2改5”、信贷收紧等影响下，二手市场开始出现调整，业主心态稍有回调迹象，部分业主报价趋于下 调，但整体仍相对较坚挺，但客户开始观望，双方博弈。广州二手市场在目前多轮政策持续收紧态势下，业主心态或会逐 步转变。 图：广州中介促成二手交易中按揭付款比重变化及业主-客户心态变化 100.00 90.00 调控较严 市场出现调整 业主心态稍有回调迹象 业客间存在博弈 VS 客户出现观望情绪，入 市积极性降 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 12 资料来源：保利爱家调研，保利投顾研究院整理 PART TWO 宏观和政策环境 宏观政策-人才购房政策 黄埔发文取消人才购房政策，吹风南沙或跟进，或促部分客户外溢至增城 从今年3月开始，广州调控逐渐加码，从严查首付来源、收紧信贷、限价、限售等维度加强楼市调控；8月2日，黄埔区住建局发文，取消黄 埔人才住房政策。此外，7月上旬媒体披露南沙将取消人才购房政策，目前政策尚未落地。由于热点区域调控政策的不断升级，或有部分客 户流向增城等外围区域。 2019.12 2020.5 2021.2 2021.4.2 2021.4.21 2021.8.2 图：黄埔人才购房政策变化历程 发文称将推出人才购房政策 发布细则、开始执行政策：外地户籍，半年社保+本科学历， 即可在黄埔购一套房；持人才绿卡，其父母，配偶父母、成年 子女，无房则可购买一套商品房。 非户籍人才购房需提供本地劳动合同和半年流水。 人才购房限售三年。 人才政策购房，需本科学历+缴纳12月社保。 黄埔区住建局发文，取消人才购房政策： 自8月2日起，区人才住房政策取消，需5年社保才有购房资格； 8月2日24:00前已网签，或者签订认购书或购房合同的，按原政 策执行。 图：媒体披露南沙取消人才购房政策 时间 调控维度 调控内容 3月中旬 严查购房款 广州多家银行严查购房首付来源。 3月下旬 收紧信贷 部分银行不接受非本地或无广州5年社保、无南沙一年 真实流水的购房者的贷款申请。 4.21 严审购房资格 人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区 连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补 缴。 7月上旬 收紧购房资格 据媒体消息，南沙将在2周内取消人才购房政策，仅广 州户口和缴纳5年社保才可购房 目前政策尚未落地 点评：今年3月起广州调控逐渐加码，限贷、限售等政策致黄埔外地客大幅减少 （部分热门项目从去年七成降至目前三成），叠加政策酝酿已久，多项目此前暂 停接待外地客户，预计影响相对较小。 点评：目前黄埔已经收紧人才政策，南沙上个月有取消人才购房政策吹风，后续跟 进可能性较大。随着黄埔和南沙调控升级，叠加东莞调控升级和临莞地缘优势，部 分客户或流向增城。 资料来源：保利投顾研究院整理 月度快讯 类型 资讯内容 点评 行业 政策 • 7月29日下午，广州市市长温国辉到天河区，就推进城市更新和房地产开发、促进房地产市场平稳健康发展进行调研。强 调，严格落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，认真履行城市主体责任，多措并举稳房价、稳地价、稳预期。 • 体现多措并举稳楼市的决心 • 住建部等8部门联合发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知：①坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位； • 加强市场秩序整顿，房地产开发企业和经济 ②因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面；③力争3年实现房地产市场秩序明显好转。 公司等需加强合规工作 • 7月28日广州住建局发文，进一步规范房地产中介服务机构、房地产网络信息发布平台房源信息发布行为；并将加强检查 力度，严厉查处发布虚假信息、制造市场恐慌、扰乱房地产市场秩序的行为。 • 广州住建局发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，首次为城市更新立法： ➢ 居民权益保障：旧城改造中，经改造区域内90%以上的权利主体同意的，方可启动改造；签订房屋搬迁补偿安置协议的 权利主体达到80%以上的，实施主体方可启动房屋拆除工作。 ➢ 搬迁补偿：签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到95%，可通过协商、调解方式与未签约人员协 商；经过区政府调解未能达成一致的，区政府可以按照相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。 • 对全市城市更新规章、政策进行了总结提炼 并上升为地方性法规，运用法治思维和方式 解决城市更新工作中的痛点、难点问题 • 黄埔区公布“十四五”规划：①构筑全面提升知识城、科学城、黄埔港、生物岛发展能级；②推进6号线延长线、地铁 23号线、白云机场联络线、广州东站联络线（37号线）建设。 • 23、37号线的推进规划建设可强化知识城 与黄埔中心区与市中心的快速连通 • 越秀区“十四五”规划：①“一体两翼”产业方向：强化现代服务业主体地位，数字赋能、总部引领；②巩固创新金融、 • 加速旧改推进力度，5年内5条村实施全面 区域 生命健康产业及现代商贸主导产业；③旧改：2025年底前，建成登峰、西坑、瑶台回迁房，农林、寺右回迁房开工。 改造 规划 • 荔湾区公布“十四五”规划：打造“先进制造业三大片区”的空间发展新格局，其中三大片区为先进制造业总部经济服 • 产业空间布局聚焦3大重点，打造高质量发 务区、海龙广佛高质量发展科创示范区、东沙智能制造先导区。 展新载体 • 花都区公布“十四五”规划：①筑建“一核引领、三带联动、六大功能区支撑”产业新格局；②依托白云机场和广州北 • 加大多层次人才引育力度，吸引更多高技能 站，建设现代化交通体系网络；③实施人才绿卡、人才白卡，适当降低技能人才入户门槛，建立城市人才入乡激励机制。 人才 资料来源：保利投顾研究院整理 PART THREE 商品房市场特征及趋势研判 全市新房供求价 严限价下“抢跑拿证”致供应回升，成交仍处于下降通道中，库存有所回升 7月全市新增供应86万㎡，环比上升42%，连续两月回升，同比小幅下降4%，限价加码下多项目“抢跑拿证”；成交量82 万㎡，环比下降15%，同比下降16%，调控、传统淡旺季等叠加下成交量自3月后已连续多月下行。库存量随着供应恢复 与成交下滑出现回升，7月全市库存为936万㎡，较6月增加25万㎡，去化周期回升1.8个月至9.7个月。 图：全市商品住宅供求价情况 250 供应86万㎡，环比+42%，同比-4% 成交82万㎡，环比-15%，同比-16% 40000 1200 35000 1100 200 30000 1000 150 25000 900 成交 20000 100 15000 800 10000 700 50 5000 供应 600 0 0 供应面积(万㎡) 数据来源：保利投顾研究院整理 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 图：全市库存及去化周期 库存面积(万㎡) 去化周期6'(月) 20 18 16 936.2214 12 9.7 10 8 6 4 2 全市二手房市场 成交维持低迷态势，价格涨幅回落，二手指导价或“箭在弦上”，市场或有一段低位运行期 二手成交8912套、85万㎡，环比回升12%（6月受疫情冲击大），同比下滑33%，新政后5-7月成交量整体降幅明显，二 手房价指数格在历经约一年的较大幅上涨后，目前环比涨幅持续收窄。房贷收紧、新政调整增值税优惠等持续影响“卖一 买一”链条，后市政策高压局面或持续，同时亦有可能出台二手房指导价，市场大概率有一段时间的低位运行期。 图：广州市二手房月度成交面积及同比（万㎡；%） 图：广州与全国70大中城市二手房价格指数环比（%） 160 150.91 200% 2.0 140 150% 120 成交 1.5 100% 100 80 84.8 75.76 50% 1.0 60 0% 0.5 40 20 -50% 0.0 0 -100% -0.5 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 -1.0 数据来源：保利投顾研究院整理 成交面积（万㎡） 同比 广州 全国 分区市场情况 （1）中心五区：严限价下主城区新房供货积极性不高，白云为供求主力；二手成交均不及去年同期 由于限价趋严，中心城区项目取证积极性较低，天河无新增供应，白云为本月供、求主力，部分项目加推或以优惠促成交， 时代云来项目价格优势不明显，开盘去化一般。荔湾疫情后一、二手市场整体成交量反弹明显，西悦湾项目无认筹加推下 整体去化一般；越秀、海珠二手成交随着疫情影响减退而环比小幅回升，但均不及去年同期。 图：中心区域商品住宅市场情况 区域 指标 新房市场 供应(万㎡) 新房市场 成交(万㎡) 二手市场 成交(万㎡) 库存量 (万㎡) 总量 / 2.5 10.4 25.8 天河 同比 / -27% -39% / 环比 / -58% 7% -2.5 总量 2.1 5.5 5.5 47.8 荔湾 同比 -4% -2% -5% / 环比 / 47% 84% -3.3 总量 0.6 1.8 10.1 23.6 海珠 同比 / 29% -30% / 环比 / -24% 26% -1.1 总量 6.9 越秀 同比 -1% 环比 37% 总量 12.5 8.8 8.0 97.6 白云 同比 355% 101% -18% / 环比 33% 33% 1% 3.7 数据来源：保利投顾研究院整理 去化周期 (月) 8 / -0.6 8 / -0.5 8.4 / -0.5 14.1 / -0.2 分区市场情况 （2）近郊：黄埔抢跑拿证、新房供应大增，二手受新政影响较大；番禺热点项目去化较佳 新房方面，黄埔城市之光等抢跑拿证，全区供应放量明显，环比升近70%，两项目限价开盘，首付比例高的客户优先选房， 当天去化9成，但成交受网签滞后影响未明显放量；番禺取证较少，新造越秀星汇文玺项目由于板块缺货、周边大学城需求旺 盛，开盘即罄；二手市场方面，黄埔科学城等2-5年次新房体量较大，受增值税优惠“2改5”影响成交同比连续三月下跌明显。 表：近郊区域商品住宅市场情况 区域 指标 新房市场 供应(万㎡) 新房市场 成交(万㎡) 二手市场 成交(万㎡) 库存量 (万㎡) 去化周期 （月） 总量 24.4 10 3.2 92.9 4.9 黄埔 同比 69% -34% -63% / / 环比 28% -33% -8% 15.3 0.9 总量 3 9.4 15.1 75 6.1 番禺 同比 -56% 25% -15% / / 环比 -47% -1% 13% 8.3 0.6 数据来源：保利投顾研究院整理 分区市场情况 （3）远郊：增城市场供应放量，成交相对平稳，或迎来外溢增量；南沙成交维持低位 新房方面，增城相对活跃，供应环比大增178%，回升至中高位水平，三个项目开盘，但整体去化较一般，后续黄埔、东莞 等调控政策加强，或能迎来部分外溢客户；南沙市场人才政策收紧下外地客持续下降，本月各项目以续销为主；从化市场以 常规续销为主。二手市场方面，增城、南沙、从化成交低位企稳，花都成交量仍在继续下跌。 图：远郊区域商品住宅市场情况 区域 指标 总量 增城 同比 环比 总量 南沙 同比 环比 总量 从化 同比 环比 总量 花都 同比 环比 数据来源：保利投顾研究院整理 新房市场 供应(万㎡) 26.6 10% 178% 15.6 -61% 92% / / / 1.3 -86% -82% 新房市场 成交(万㎡) 17.6 -27% -7% 11.9 -21% 14% 3 -39% 3% 9.3 -22% 19% 二手市场 成交(万㎡) 9.9 -6% 3% 3.3 -1% 26% 3.7 -72% 1% 8.8 -56% -25% 库存量 (万㎡) 205.7 / 13.4 131 / -0.6 64.1 / -1.9 167.7 / -7.5 去化周期（月） 8 / 0.7 6.2 / 0 13.4 / 0.1 14.4 / -0.4 总结 限价、人才政策再收紧，叠加房贷环境持续收紧，新房成交连续两月回落；二手步入调 整，业客博弈。随着政策加码及疫情冲击，市场或有一段低位运行期 宏观和行业：广州限价再升级，价格需下调3%拿证；房贷利率再度上调，贷款额度持续偏紧。黄埔取消人才购房政策 ◆ 宏观 广州黄埔、越秀、荔湾、花都区公布“十四五”规划和2035远景规划。广州为城市更新立法。 ◆ 行业 广州市长调研楼市，住建局发文将整顿行业秩序。广州限价再升级，新拿证项目须在此前备案价基础上下调3%，房企“抢跑拿 证 ”“减配”“脱装”应对；同时，二手指导价或被纳入政策备选库，但严厉程度可能适度。广州房贷利率持续上调、额度紧张；部分 银行执行“特供利率”。黄埔发文取消人才购房政策，吹风南沙或跟进 楼市：严限价下抢跑领证，新房供应回升，调控政策等影响下一二手成交自4月后连续下行；中心四区取证不积极，整 体缺货，近郊供应回升，远郊增城供应放量，或能迎来一定外溢增量，南沙维持低位 ◆ 新建商品住宅 7月全市供求：新增供应86万㎡，环比上升42%，连续两月回升；成交82万㎡，环比下降15%，自3月后已连续下行。 7月分区：严限价下主城区新房供货积极性不高，白云为供求主力；二手成交均不及去年同期；近郊黄埔抢跑拿证、新房供应大增，二手 受新政影响较大；番禺热点项目去化较佳；远郊增城市场供应放量，成交相对平稳，后市或有一定外溢增量，南沙成交维持低位 ◆ 二手：7月成交82万㎡，房贷持续偏紧，成交维持低位，整体价格涨幅回落 ➢ 展望后市：调控不断升级，新房市场维持低位。二手市场初现调整，业主、客户心态在博弈，二手指导价或“箭在弦上”，市场或有 一段低位运行期 市场监测研究 • 宏观及行业政策及影 响分析 • 土地市场监测 • 新房及二手房监测 • 典型项目剖析 • 房地产市场趋势研判 投资策略研究 • 城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判 • 城市进入研究 • 城市/区域/板块深耕 投资策略研究 • 地块投资可研 项目前期研究 • 项目前策定位 • 商业定位及运营研究 • 产业规划及运营研究 • TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究