保利投顾研究院：大湾区房地产行业双月报（8-9月刊）

目录 8-9 月看点..................................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市 .................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 8 2.1 全国及大湾区成交....................................................................................................................8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3 土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 14 1 / 17 本期看点 1. 8-9 月成交跌至新低，外溢客逐步回流，多城热度下滑明显 8 月湾区市场淡季下成交低位，9 月延续颓势持续走弱，国庆期 间营销组合拳下热度环比有所提升。特征一，核心城市广深供应带动 成交回暖。广州 8 月房企博弈观望下供应量低位运行，9 月中心区及 黄埔多项目接受限价入市，带动成交止跌回升；南沙降价升佣促进成 交。深圳新房市场供应放量下热度回暖，国庆期间成交量创近年同期 新高。特征二，投资客逐步回流，外溢区持续走冷。东莞临深、惠州 临深临莞、中山东部、珠海等板块受到投资客回流影响，市场热度明 显回落；特征三，内生需求有支撑的区域表现平稳。如东莞主城、惠 州惠城、佛山等内生需求强劲的区域。 2.广深集中供地带动成交放量，两城热度分化明显 大湾区 9 城 8 月淡季下土地成交处低位，9 月受广深两城集中 供地带动成交放量，总成交建面 899 万㎡。其中广州规则限制及利 润压缩下二批次集中供地不及预期，48 宗挂牌地块中超半数流拍， 平均溢价率仅 1.5%；深圳地价下探下房企利润可观，土拍热度高 企，22 宗挂牌地块成交 21 宗，其中 18 宗溢价封顶转入竞自持/摇 号阶段，自持比例达 5-30%。 2 / 17 1、楼市动态 1.1 全国视角 “金九”旺季不旺，成交延续颓势，国庆市场氛围有所改善 8 月重点 40 城商品住宅成交面积 2629 万㎡，9 月受居民信贷偏 紧、市场观望情绪维持等影响，成交延续 8 月颓势，同环比分别下降 30%和 2%，约为 2018-2020 年同期平均水平的 8 成。国庆期间市场环 比有所回暖，但仍处于近年来同期低位。 分区域来看，全国各区域同比普降，其中华南热度下滑明显，降 幅超 4 成，位列第五，仅高于东北和海西。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3 / 17 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 大湾区 8-9 月成交持续走弱，国庆营销组合拳下交投较活跃 8 月淡季下大湾区 9 城商品住宅市场表现冷淡，9 月延续 8 月态 势持续回落，成交量分别为 433 万㎡和 380 万㎡，同比均回落超 4 成， 环比连续六月维持下降趋势。十一期间供应放量、营销组合拳下，大 湾区整体交投氛围较 9 月明显提升。预计节点过后市场热度将有所回 落，客户或回归观望状态，部分城市信贷存在边际改善空间。 图： 9 城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区 9 城表现 广深供应增加带动成交回暖，投资客退潮下外溢区走弱 广州 8 月房企博弈观望下供应量低位运行，9 月随房企逐步接受 限价入市。中心及近郊多个热盘贴限价加推，带动成交量止跌回升； 4 / 17 南沙多项目降价升佣促进成交；外围增城除核心区域外整体表现冷淡。 深圳新房市场供应放量下热度回暖，国庆期间成交量创近年同期新高。 东莞受 8 月初限购、限售、增值税等政策再度加码影响，市场观 望情绪浓重、投资客开始逐步退潮，临深板块出货压力增加；主城内 生需求支撑强劲，市场表现相对稳定。 惠州 8 月临深临莞重点片区开启限购，叠加信贷高压下，深莞投 资客回流，市场热度持续下滑；中山东部片区等外溢区域受投资客减 少影响，市场趋冷。 图：大湾区 9 城 9 月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 广州 表：大湾区 9 城 8-9 月市场表现特征  8 月淡季下市场持续走弱，成交创年内次低位；9 月以来房企 出货意愿加强，供应量创近三年新高，同环比分别上涨 16%和 69%，带动成交量止跌回升，环比小幅上涨 9%。  分区来看，中心及近郊多项目贴限价供应，带动成交回升，价 格维持坚挺；远郊库存压力较大，部分项目降价超 10%促进去 化。 5 / 17 佛山 肇庆 深圳  十一期间广州整体热度有所回升，中心及黄埔供应回升带动交 投氛围上涨，南沙多项目降价升佣带动成交，外围增城除新塘 表现尚可，其他区域维持冷淡。近期随着四大行二套房贷利率 下调 10BP 以上，放款周期有所缩短，未来市场或维持平稳走 量。  8 月淡季及信贷政策影响下成交势能持续下降，9 月中秋节点 带动效应弱，市场延续冷清态势，成交量创年内新低，同环比 分别下滑 59%和 16%，客户观望情绪浓厚。  分区来看，临广片区部分项目降价加推，配合渠道升佣，但效 果一般；其他区域多项目加大促销力度，除个别项目以价换量 具有一定成效外，整体去化仍表现较为平淡。  国庆期间各房企持续加大促销力度，市场交投氛围有所改善， 多项目来访成交较 9 月明显上涨。10 月以来，农行首套利率 下调 20 个 BP，信贷环境改善下，客户入市意愿或能持续。  8 月市场交投氛围回落明显，9 月供应放量带动成交小幅回升 但仍处近年低位，同比降幅近 6 成，市场持续以价换量，但成 交拉动乏力，客户观望情绪浓重。  分区来看，端州、鼎湖竞争激烈下持续调价升佣促进去化，部 分项目可维持平稳走量；四会、大旺持续走冷，客户观望。  十一期间多项目低价促销叠加渠道高佣搅动市场，热度环比小 幅上升，成交集中于低价促销项目。预计节后房企营销动作放 缓下成交动能有所减弱，热度或有回落。  8-9 月新房市场供应放量下热度回暖，多盘开盘即罄，其中 9 月多项目节前抢开，供应超百万方，同环比涨幅均超 6 成，成 交在需求支撑下表现较好。二手市场维持惨淡，9 月二手房成 交跌破 2000 套关口，同比降幅达 8 成，为近 10 年除春节外最 低水平，已连续 4 个月成交低于新房。  分区来看，宝安、光明、龙华多项目供应下成交量位居前三， 其中宝安成交占比近三成；中心区供应不足下成交维持低位。 6 / 17 东莞 惠州 珠海  十一期间深圳新房市场维持火热，多项目售罄，成交量创近年 新高；二手房成交持续走冷。预计随着去年供应地块逐步入市， 新房市场热度将得以延续，二手受到强调控抑制维持低位。  随着 8 月初东莞从限购、限售、增值税等方面再度加码调控， 市场需求减少，楼市持续降温，其中 9 月供应稳定下成交同环 比分别下滑 65%和 9%，市场交投氛围冷淡。  分区来看，除东南临深片区推货量增加带动成交小幅提升外， 其他区域整体成交量均有所下滑。  国庆期间多项目加大渠道力度，配合促销折扣刺激客户入市， 市场热度环比提升但仍处低位。预计后市受投资客减少及二手 限价政策落地影响，市场将逐步回归内生需求，相对保持平稳。  8 月初惠州出台调控对临深板块开启限购，叠加高信贷压力， 市场热度下滑明显，9 月成交量创近三年除春节外新低，同环 比分别下滑 63%和 19%，库存压力持续加大。  分区来看，各区成交量均有所回落，惠城区内生需求充足下成 交居榜首，临莞仲恺、博罗等区域表现平淡，临深大亚湾供求 积极性低。  十一期间房企供货节奏加快，叠加多项目促销让利，带动成交 环比小幅回升，但仍不及往年同期。同时区域分化明显，惠城 内需支撑下表现尚可，其他区域投资客退潮明显，成交低迷。 预计信贷政策高压下客户观望情绪不减，市场维持低位。  8 月淡季及市场降温下成交势能下降，9 月延续 8 月态势，成 交持续回落，同环比下降 13%、11%，市场下行压力显现。  分区来看，斗门供应放量，成交受恒大项目集中网签影响有所 抬升，其他项目竞争激烈下成交表现平淡；唐家湾缺货下成交 低位运行。  十一期间珠海整体热度较 9 月持平，区域内部分化显现，其中 斗门竞争激烈，多项目以价换量但效果一般；中心横琴及热点 区域如航空新城交投氛围仍较为活跃。预计短期内市场将维持 7 / 17 中山 江门 低位。  8 月市场供求放缓，9 月供应放量，环比上涨 66%，但成交持 续下滑，同环比降幅分别为 49%和 23%，成交周期拉长，市场 表现低迷。  分区来看，西部需求支撑下表现相对平稳；东部受投资客退潮 影响，热度下滑明显。  十一期间市场延续低迷态势，其中东部热度持续下滑，部分项 目通过长分期首付促进去化，具有一定效果。预计节后市场维 持低位平稳。  8 月江门市场热度回落，9 月部分房企积极推货备战十一，供 应量环比上涨 8%，成交较 8 月低位持平，同比降幅近 4 成。  分区来看，中心区竞争激烈，客户分流严重；外围区域部分项 目利用低价及高赠送抢占市场。  十一期间，多项目以价换量刺激市场，交投氛围环比有所回升。 预计节点过后热度有所回落，市场重新陷入低迷态势。 2、土地动态 2.1 全国及大湾区成交 多城二批次集中供地开启，55 城宅地供求提升明显 随着 8 月初自然资源部升级土拍要求，多城集中供地延期至 9 月， 8 月空窗期下全国土地供求均处低位。9 月随着二批次集中供地陆续 启动，全国监测 55 城土地市场宅地供求量环比提升明显，溢价率受 土拍新规严控持续下滑，环比降至 4%，多城二批次集中供地较首轮降 温明显。 8 / 17 大湾区土地市场受广深集中出让带动成交放量 大湾区 9 城 8 月成交 256 万㎡处低位，仅佛山、东莞、惠州、肇 庆、江门有宅地成交，除佛山、东莞部分地块外均以底价成交。9 月 湾区 9 城宅地总成交 899 万㎡，广州、深圳成交量分别以 357 万㎡和 263 万㎡位居前两位；佛山、东莞紧随其后，成交量超 80 万㎡。 图：大湾区 9 城月度宅地成交建面（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.2 城市表现 广州开启二批次集中供地，土拍规则较首轮取消“竞配建”，调 整为“限地价+固定配建+竞自持/摇号”出让模式，溢价率均控制在 15%以内，部分地块增加了限房价、限销售对象等要求。土拍新规下， 二批次多宗地块苛刻配建条件变相增加房企成本，房企利润率受限下 观望情绪加重，进一步导致二批次供地降温。本轮挂牌 48 宗地块中 25 宗流拍，总成交建面 357.4 万㎡，平均溢价率仅 1.5%，单个地块 参拍房企从首批次的 8-30 家锐减至 2-7 家。其中中心区高成本下多 9 / 17 地块以底价成交，增城多地块流拍。本轮成交国家队占据绝对主导， 其中中海斩获中心区三宗靓地。 深圳较首轮相比，二批次土拍取消了竞配建，调整为“限地价+ 固定配建+竞自持+摇号”，同时下调地块溢价率及销售限价，保障了 房企利润空间。本轮土拍热度高涨，22 宗地块中共 21 宗成交，成交 建面 263 万㎡，其中 18 宗价格触顶，竞自持比例达 5-30%，且首次 出现达摇号阶段地块。本次拿地房企超九成为央企、国企，其中中海 和保利置业为最大赢家，分获 4 宗及 3 宗土地。 东莞 8-9 月共成交 9 宗宅地，建面达 230 万㎡，成交金额 222 亿 元，房企预期维持高涨。其中北京首开以 14024 元/㎡楼面价摘得东 莞首宗双限地块，刷新洪梅镇最高楼面价。 佛山 8-9 月共成交 9 宗宅地，建面 153 万㎡，收金 141 亿元。其 中本地房企锦绣华庭以 12389 元/㎡摘得南海狮山地块，创狮山楼面 价新高；中铁首入佛山，底价摘得高明荷城三洲商住地。 肇庆、江门、惠州、中山土拍市场表现冷淡，8-9 月共出让 17 宗 地块、总建面 152 万㎡，均以底价成交。 图：大湾区 9 城 8-9 月宅地成交建面（万㎡） 10 / 17 数据来源：保利投顾研究院监测整理 2.3 土拍排行 Top10 总价排行榜中，广州包揽 4 宗，东莞 3 宗，深圳 2 宗， 佛山 1 宗。 从总价门槛来看，8-9 月 TOP10 门槛为 38.9 亿元；其中广州白 云新城地块总价高达 101.9 亿元位居第一，深圳宝安区松岗街道地块 及广州广钢新城地块以 63.3 亿元、63.2 亿元分列二三。 从拿地企业看，越秀广州摘得多宗地块，华润、中海、碧桂园、 粤海等房企均有所斩获。 表：8-9 月大湾区 9 城总价 TOP10 宅块排名 11 / 17 数据来源：保利投顾研究院监测整理 8-9 月 TOP10 溢价率门槛为 15%，TOP3 的宅地来自东莞佛山。保 利以近 45%溢价率竞得东莞樟木头镇地块，高居榜首；碧桂园和当代 分别以 34%和 32%溢价率竞得东莞茶山镇及佛山狮山地块。 表：8-9 月大湾区 9 城溢价 TOP10 宅地排名 12 / 17 数据来源：保利投顾研究院监测整理 13 / 17 3、后市研判 （1）市场端：节点过后整体市场热度将有所回落，客户或回归观望 状态。广佛信贷边际改善下，客户入市意愿或增强，东莞临深、惠州 临深临莞、中山东部等外溢区域受投资客退潮影响持续承压，内生市 场需求有支撑的区域表现平稳。 （2）土地端：10 月随广深二批次集中供地落幕，市场整体成交量将 明显回落，土地供应将主要集中在佛山、东莞、惠州等城。其中东莞 将出让 7 宗地块，包含 3 宗双限地和首次出让的 4 宗三限地（限套 型、限房价、限销售对象），主要分布于滨海湾及东南临深片区，预 计将仍为房企关注重点。 14 / 17 备注： 1、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无 锡、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、湖州、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山；海西： 福州、泉州、漳州；华中：武汉、岳阳、长沙、洛阳、郑州、南昌、赣州；西部：成都、南宁、兰州、重 庆、贵阳；东北：长春、大连（受城市数据限制，监测 40 城选取月度有小幅调整）。 2、土地重点监测 55 城：华东：上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、 常州、南通、湖州、徐州，海西：福州、厦门、泉州、漳州，华北：北京、天津、石家庄、青岛、济南、太 原、潍坊、烟台、廊坊，华中：郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州，东北：沈阳、大连、长春、 哈尔滨，西部：重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁，华南：广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠 州、中山、珠海、三亚。 免责声明： 本报告使用的一切资料及数据基于保利投顾研究院的监测以及来源于对公开数据信息整理，如上述资料及 数据侵犯相关权益，请权益人积极与我们联系处理。本报告仅作参考之用，不构成市场交易和投资建议， 不构成保利投顾研究院对发布内容担保。保利投顾研究院对本报告保留一切版权，未经许可擅自转载及将 本报告内容用于商业或者非法用途须承担相应法律后果。 ——·报告完毕·—— 15 / 17 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