贝壳研究院：2021年贝壳研究院居住用地市场8月月报

研究报告 全国土地市场月报 集中供地延期土地市场降温 市场仍主要关注一二线城市 核心结论： 8 月份全国 351 城土地成交金额与成交量同比明显下滑。主要受到三个因素影响：一是 土地供应结构性因素，8 月多数 22 城集中供地城市延期拍地，显著影响土地市场成交量； 二是受到季节性波动影响，从历史数据看 8 月的成交金额与成交量皆为环比下降；三是随着 政策逐步趋严，房企拿地渐谨慎，今年 8 月成交量与成交金额和 2020 年、2019 年同期相比 皆呈现下滑现象。 从成交率来看，在居住用地供应规模无明显调整下，三四线城市在 8 月的居住用地成交 率持续下探，仅为 58.9％，低于 7 月的 62.0％，更是明显低于上半年的 68.5％，除了受到 供应结构影响(县级区供应占比 69%，较 7 月提高 3 个百分点)，亦能说明 22 城集中供地的缺 席并没有使资本流入三四线城市，而是养精蓄锐迎接 9 月第二批次集中供地的到来。 从区域来看，长三角表现一枝独秀，其中主要原因是无锡、温州、嘉兴等长三角城市贡 献良多，尤其是无锡，是 22 城唯一在 8 月实行集中供地的城市，有效带动市场聚焦长三角 城市群。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 研究报告 一、多数集中供地城市延迟拍地，全国 351 城同比成交量保持下降趋势 8 月单月全国 351 城的住宅用地成交金额同比下滑 52.90%，1-8 月累计成交金额同比下 滑 7.26%；8 月单月成交规划建筑面积同比下滑 52.72%，1-8 月累计成交规划建筑面积同比 下滑 25.82%。延续 7 月土地市场冷静的表现，4 项指标均有下跌，主要原因有二：一是土地 市场结构性因素，随着首批集中供地于六月结束，原来预定 8 月开始的多数第二批集中供地 城市升级其拍地规则，导致 8 月除了无锡照常第二批集中供地以外，其余集中供地城市皆缺 席 8 月的土地市场，因而 8 月土地成交量与成交金额均明显下滑。二是土地市场节奏性因 素，从历史数据看 8 月份存在季节性波动，近三年来 8 月份土地成交量皆为环比下降(2019 年、2020 年与 2021 年 8 月成交量环比依序是-3.6%、-13.1%以及-22.3%)，若考虑去年疫情 因素，回看至 2019 年，今年 8 月成交量比 2019 年同期大幅下滑-51.5%，说明除了季节性波 动之外，随着政策逐年趋严，房企拿地更为谨慎，成交量逐年递减。同时，成交楼面价延续 7 月集中供地城市“真空期”的表现，成交楼面价较 7 月环比小幅下降 1.2 %，持续保持稳 定。除此之外，成交溢价率进一步从 7 月的 16.5%下滑 5.4 个百分点至 11.1%，主要受 8 月份 多是三四线城市供地，且多是以县级区为主，其市场关注度较低影响所致。 图：全国 351 城居住用地成交金额特征 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 研究报告 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% 2301 -40% -60% -80% 成交金额(亿元) 成交金额同比 图：全国 351 城居住用地成交规划建筑面积特征 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 成交金额累計同比 数据来源：贝壳研究院 60% 40% 20% 0% -20% 8100 -40% -60% 成交规划建筑面积(万平米) 成交规划建筑面积同比 成交规划建筑面积累計同比 数据来源：贝壳研究院 二、二线城市受集中供地延期影响大，资本等待迎接 9 月第二批次供地 由于北上广深皆延迟其第二次集中供地至 9 月后，因此一线城市在 8 月没有任何土地 供应与成交，二线城市由于多个集中供地的热点城市缺席，因此整体表现延续 7 月，其成交 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 研究报告 金额同比、成交规划建筑面积同比与 7 月相比基本持平，较 6 月首批集中供地收官相比是 大幅收窄。同时，对比 2021 年 1 月至 8 月各规模城市的居住用地成交率，可以发现一线与 二线城市的成交率多维持在 85％以上，而三四线城市在供应规模无明显调整下，其居住用 地成交率较低，成交率仅为 58.9％，低于 7 月的 62.0％，更是显著低于上半年的 68.5％。 除了因为 8 月受到供应结构影响(县级区出让规划建面占比 69%，较 7 月提高 3 个百分点)， 亦能说明资本并没有因为 7 月和 8 月多数集中供地城市的缺席而选择流入三四线城市，而 是把 7 月和 8 月当作调整期，好准备粮仓弹药迎接 9 月的集中供地高峰期。也表明在房地 产调控政策趋严下，房企选择布局优质一二线城市更能确保其稳定现金流与利润，从 8 月的 土地成交表现来看亦能佐证此观点。 图：不同规模城市居住用地成交金额同比（%） 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% -27.9% -57.27% 二线城市成交金额同比 三四线城市成交金额同比 注：一线城市由于 8 月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比 数据来源：贝壳研究院 图：不同规模城市居住用地成交规划建筑面积同比（%） 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 研究报告 50.00% 30.00% 10.00% -10.00% -30.00% -50.00% -70.00% -44.8% -66.36% 二线城市成交规划建筑面积同比 三四线城市成交规划建筑面积同比 注：一线城市由于 8 月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比 数据来源：贝壳研究院 图：2021 年 1 至 8 月各规模城市居住用地成交率（%） 110.0% 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 1月 92.8% 58.9% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 一线城市 二线城市 三线城市 数据来源：贝壳研究院 三、受益于无锡、温州等城市的土地市场表现，长三角城市群一枝独秀 从区域来看，长三角城市群一枝独秀，成交金额为 1013 亿元，成交规划建筑面积为 1444 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 研究报告 万平米，占比分别是 44.0%和 17.8%，其中主要原因是无锡、、温州、嘉兴与金华等长三角城 市贡献良多，尤其是无锡，是 22 城唯一在 8 月实行集中供地的城市，8 月揽金突破 264 亿 元，成交规划建面为 223 万平米，有效带动市场聚焦长三角城市群。同时，无锡受益于土拍 规则的优化升级，第二次集中供地的溢价率、楼面价均有所回落，分别是 4.1%和 11964 元/ 平米，与首批次用地 12.39%和 15060 元/平米相比皆为明显下幅，有效达到稳地价的效果。 值得注意的是，保定 8 月出让 37 宗居住用地，成交规划建面为 521 万平米，其占比为 8 月 份各城市最高，达 6.5%，不过由于近 25 宗用地为城中村改造安置区项目，因此其成交金额 相对于成交量占比较低，仅占比 4.88%。 图：8 月各城市群居住用地成交金额与成交规划建筑面积 1400 1444 1200 1013 1000 800 600 400 200 0 成交金额（亿元） 成交规划建筑面积（万平米） 数据来源：贝壳研究院 图：8 月全国 351 城居住用地成交金额与规划建筑面积 TOP30 城市 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 研究报告 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 无锡市 东莞市 温州市 保定市 嘉兴市 佛山市 金华市 台州市 济宁市 苏州市 丽水市 潍坊市 南昌市 淮安市 宿迁市 威海市 合肥市 南通市 湖州市 盐城市 德州市 镇江市 赣州市 聊城市 西宁市 泰州市 许昌市 大连市 咸阳市 惠州市 成交金额（亿元） 成交规划建筑面积（万平米） 数据来源：贝壳研究院 四、部分中型房企在无锡第二批集中供地有所斩获，成交金额进入 TOP10 虽然 8 月房地产市场整体下行，但部份房企基于其战略布局，拿地仍然较积极，如碧桂 园 8 月竞得保定、德州、泰州与周口等城市土地，整体三四线城市竞地占比高。从成交金额 TOP10 房企来看，不乏出现大华、美的、金融街等中型规模房企，以及中铁、葛洲坝等国企 的身影。大华、金融街与美的主要受益于此次无锡集中供地有所斩获，因此成交金额分别进 入 TOP10，尤其是大华，无锡一举获得 3 宗地，可谓是此次集中供地的最大赢家之一；中 铁、葛洲坝则是由于在保定获地多，其成交量显著领先其他房企，因此有效带动成交金额的 上升。 表：2021 年 8 月全国 351 城居住用地成交金额 TOP10 房企 排名 1 2 3 4 房企 碧桂园 华润 大华 美的 成交金额 (亿元) 96 80 73 59 成交规划建筑面积 (万平方米) 22 112 57 39 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 成交宗数(个) 二线城市 三、四线城市 1 12 0 3 3 1 1 2 研究报告 5 金融街 52 6 首開 51 7 中鐵 47 8 中海 46 9 葛洲坝 46 10 保利 32 42 3 1 36 1 1 219 1 14 64 4 3 202 0 12 22 2 1 数据来源：贝壳研究院整理 五、9 月将开启第二批集中供地高峰 随着 8 月土地新政的指导，目前已有 15 个集中供地城市升级其土拍规则，截至 9 月 5 日，9 月确定有 10 城拍地，10 月有 3 城。从规则升级来看，主要从 4 处着手：一是设定溢 价率上限，多数城市的单一宗地溢价率上限为 15%；二是严审企业资格与资金来源；三是触 顶摇号；四是竞品质方案。未来贝壳研究院将持续关注集中供地的变化。 表：11 个已公告第二次居住用地城市、计划成交时间及供地数量 城市 福州市 青岛市 济南市 天津市 成都市 沈阳市 合肥市 苏州市 广州市 深圳市 武汉市 第二批次集中供地时间 9 月 7 日–9 月 8 日 9 月 8 日–9 月 10 日 9 月 10 日 9 月 10 日 9 月 15 日–9 月 16 日 9 月 17 日 9 月 17 日 9 月 17 日–9 月 18 日 9 月 26 日–9 月 27 日 9 月 28 日 10 月 9 日–10 月 10 日 城市 北京市 杭州市 宁波市 长沙市 重庆市 上海市 郑州市 长春市 无锡市 厦门市 第二批次集中供地时间 10 月 12 日 10 月 13 日 未定 未定 未定 未定 未定 已完成 已完成 已完成 数据来源：贝壳研究院 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 研究报告 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~