CBRE：2021年第二季度北京房地产市场报告

MARKETVIEW 北京房地产市场报告 二零二一年第二季度 甲级写字楼净吸纳量创历史新高 新开业购物中心改善新兴商务区配套 13.4% (2021年上半年，同比变化) 社零总额 21.0% (2021年1-6月，同比变化) 数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年7月 固定资产投资 9.2% (2021年1-6月，同比变化) 季度回顾 写字楼市场 写字楼 租金 空置率 零售 租金 空置率 环比 -0.7% -0.5百分点 环比 0.1% -1.9百分点 同比 -1.9% 1.4百分点 同比 -0.5% -0.2百分点 东二环和丽泽区域的三个新项目交付使用。金融业，特别是基金、 证券等传统金融本季领跑新租需求。全市净吸纳量环比增长81%， 升级需求持续放量，使得甲级写字楼净吸纳量创历史新高。空置率 连续第二个季度环比下降。 零售物业市场 物流 租金 空置率 商务园 环比 2.0% -0.6百分点 环比 同比 5.8% -4.6百分点 同比 分别位于丽泽和通州两大新兴商务区的购物中心开业。高流量的餐 饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态 表现活跃。区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动整体市场 空置率环比下降 个百分点。 租金 空置率 投资 总额 内资 -0.3% -2.2百分点 环比 0.1% -19.0% -1.0% -3.6百分点 同比 93.4% 69.7% 物流设施市场 顺义空港有两个项目交付，入市即被大型租户消化达到满租。新增 项目入市带来的可租面积带动净吸纳量自 年第三季度以来首次 超过 万平方米。整体空置率环比下降至 年第一季度以来最低 水平，供不应求局面持续，全市平均租金继续稳步攀升。 注：写字楼租金为报价，按建筑面积计 算，不含物管费含税，加权平均；零售 物业租金为购物中心首层固定报价，按 使用面积计算，不含物管费含税，简单 平均；物流设施租金为报价，按建筑面 积计算，含物管费不含税，加权平均； 商务园区租金为报价，按建筑面积计算， 含物管费含税，加权平均；投资额包含 所有超过1000万美元的商业地产交易， 且不分整售、部分所有权或散售（住宅 及土地未列入） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年 第二季度 商务园区市场 租赁需求较上季度更为多元化，虽然科技、互联网相关行业依旧是 园区市场的主力需求，但生物医药、文体娱乐以及电子贸易类租户 亦有表现。经济技术开发区得益于区域对高新技术企业以及生物医 药产业的大力扶持，成为季内去化面积最多的子市场。 物业投资市场 有三宗 亿元以上的超大体量交易，其中 录得北京 年以来 单体金额最大的交易。办公物业核心、新兴商务区和商务园区均有 成交，零售物业占总交易额的 ，投资吸引力不断恢复。国内险 资是本季度最活跃的买家，两项收购物业均有稳定的租金收入，境 外资本则青睐资产包交易。 © CBRE Inc. 2021 | 1 MARKETVIEW 北京写字楼市场 写字楼市场 净吸纳量 300,000平方米 空置率 -0.5百分点 q-o-q 平均租金 -0.7% q-o-q 金融领跑新租需求 2021年第二季度，北京写字楼市场迎来东二环 和丽泽区域的三个新项目的交付使用，新增办 公建筑面积共计28.0万平方米。 市场需求延续上季度增长态势，其中金融业占 新租需求34%，特别是基金、证券等传统金融 本季领跑新租需求，在CBD、东二环、奥体等 子市场完成多宗大面积扩租和升级搬迁交易。 TMT和专业服务业分别占新租需求的30%和7%， 紧随其后。 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 图表 1: 写字楼供求指标 50 24% 40 20% 30 16% 20 12% 10 8% 0 4% (10) 0% 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第二季度 指数 (Q1 2003 = 100) Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 甲级净吸纳量创历史新高 图表 2 :写字楼市场租金指数 200 全市净吸纳 量录得 30.0万 平 方 米，环 比增长 81%；升级需求持续放量，使得甲级写字楼净 吸纳量升至19.1万平方米，创历史新高。整体 空置率连续第二个季度环比下降至16.9%。区域 之间供需状况分化：中关村和望京科技企业强 劲扩租需求使得可租赁面积持续减少，空置率 位列全市最低和次低；金融街受高租赁成本影 响，外溢需求增多，空置率已升至2010年以来 最高水平；CBD、燕莎、东二环和王府井等成 熟商务区在前期租金回调的带动下，可租面积 稳步去化；奥体优质可租空间充裕，是大面积 搬迁和扩租需求的热门选择之一；而丽泽、通 州和石景山等新兴商务区在新增供应放量，政 策红利、租赁成本优势以及商务配套改善等多 重因素推动下，去化速度快于预期。 整体写字楼平均租金报价同样本比环比下降 0.7%至每月每平方米398.9元。供应集中区域以 及空置压力较大的业主提供租金优惠，以抓住 当前活跃的市场机会加速去化。 未来六个月，全市有近59万平方米新增供应， 空置率预计将重新上扬。在需求强势复苏之下， 租金跌幅有望进一步收窄。 190 180 170 160 租金指数 甲级租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 3 : 主要写字楼子市场空置率和租金 子市场 CBD 金融街 中关村 望京 丽泽 空置率 （环比变化） 15.0% （-1.8百分点） 8.9% (+1.0百分点） 1.6% （-0.5百分点） 4.7% （-1.8百分点） 65.6% （+0.1百分点） 平均租金报价 （环比变化） 452.1元/平方米/月 （-1.1%） 664.5元/平方米/月 （0.0%） 381.1元/平方米/月 （0.0%） 300.5元/平方米/月 （+0.3%） 259.7元/平方米/月 （-1.1%） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 . 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 2 指数 (Q1 2003 = 100) Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 MARKETVIEW 北京零售物业市场 零售物业市场 净吸纳量 299,400平方米 空置率 -1.9百分点 q-o-q 平均租金 +0.1% q-o-q 新项目带动区域成熟 图表4：零售物业市场租金指数 2021年第二季度，分别位于丽泽和通州两大新 220 兴商务区的首创龙湖丽泽天街和北投爱琴海购 215 物公园开业，共为市场新增17.5万平方米的商 210 业面积。新项目满足商务配套的同时，为年轻 205 人提供就近打卡和社交的场所。入驻丽泽天街 的品牌大多布局具有特殊产品线或场景概念的 门店；北投爱琴海的区域首店占比则超过了 50%，引入了大批年轻潮牌、萌宠、电玩以及 设计集合店。 200 195 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 季内整体新租需求继续回暖，高流量的餐饮、 新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放， 儿童及亲子业态包括教育培训、儿童娱乐及服 务季内表现活跃。传统零售拓店需求有明显回 暖，其中户外运动品牌继续进驻核心商圈优质 项目，SPYDER、OUTDOOR都有录得开店， 匡威在北京APM即将开出全国首家品牌体验中 心，李宁、FILA也在继续布局；国内潮流服饰 品牌如THE SEALIFE、BLUE ERDOS、CARA BLUE和INITIAL季内也有新店开出。 图表5：主要品牌开业情况 项目名称 北投爱琴海购 物公园 朝阳大悦城 朝阳大悦城 北京apm 北京apm 子市场 其它 其它 其它 王府井 王府井 租户 红星电影世界 麻六记 Outdoor Blue Erdos 匡威 业态 影院 餐饮 运动&户外 服饰 运动&户外 区域型购物出租率回升 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动 整体市场空置率环比下降1.9个百分点至8.5%。 其中位于清河区域的万象汇对品牌和业态分布 进行调整，注入年轻化的元素，达到满租。随 着零售业态销售表现的复苏，整体购物中心首 层租金报价同样本比环比上涨0.1%至每天每平 方米35.9元。 未来六个月将会有七个共计体量43.6万平方米 的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。 随着商场客流进一步提升，预计租金会小幅回 升。 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 3 MARKETVIEW 北京物流设施市场 物流设施市场 净吸纳量 102,600平方米 空置率 -0.7百分点 q-o-q 平均租金 +2.0% q-o-q 新增供应带动净吸纳量跃升至近三年新高 图表 6：物流设施供求指标 20 10% 2021年第二季度北京顺义空港有两个项目共8.8万 15 8% 平方米新增面积交付，皆为高性价比的多层仓， 10 6% 入市即被大型租户消化达到满租。 5 4% 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 新增项目入市带来的可租面积带动净吸纳量环 0 2% 比增长132%，为自2018年第三季度以来首次 (5) 0% 超过10万平方米。电商和第三方物流的租赁需求 持续火热，分别占总新增租赁面积的34%和26%。 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.7个百分 点至1.0%，是2019年第一季度以来的最低水平， 供不应求局面持续。市场对于高标库需求持续增 图表 7: 物流设施市场租金指数 加，全市平均租金继续稳步攀升，同样本比环比 200 上涨2.0%至53.1元/平方米/月。 190 180 170 仓储用地市场重新活跃 160 150 未来六个月预计仍有三个项目合计21.2万平方米 140 的新增供应入市，将继续缓解当前市场的供求矛 130 120 盾，“入市即满租”的现象亦将持续发生。本季 度长时间沉寂的北京仓储用地市场重新活跃，分 别位于大兴机场临空经济区和密云两个新兴区域 的两宗合计面积29.5万平方米的仓储用地成交， 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 买家均为终端用户，以解决北京本市的城市配送 为开发目的，有助于进一步完善北京城市基本服 务保障功能。 另外本季度录得天津市场和廊坊市场分别新增7.8 万平方米和29.4万平方米的可租赁面积，下半年 两地也将有共计超110万平方米的新增供应陆续投 入使用，京津廊三地供给侧的活跃将给予企业不 同层次的仓储物流需求布局更多选择，有利于提 升区域物流配送服务的整体效率和品质。 指数 Q1 2009 = 100 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 4 MARKETVIEW 北京商务园区市场 商务园区市场 净吸纳量 180,200平方米 空置率 -2.2百分点 q-o-q 平均租金 -0.3% q-o-q 租赁需求更趋多元，产业政策扶持见成效 2021年第二季度，北京商务园区市场未录得新 增供应，个别原计划入市的项目均推迟到今年 下半年入市。 本季度市场需求持续释放，整体净吸纳量录得 18.0万平方米，环比增长17%。租赁需求较上 季度更为多元化，虽然科技、互联网相关行业 依旧是园区市场的主力需求，但生物医药和文 体娱乐租户亦有表现。从各子市场活跃度看， 经济技术开发区表现突出，得益于区域对高新 技术企业以及生物医药产业的大力扶持，成为 季内去化面积最多的子市场；泛中关村区域各 子市场依旧保持活跃态势，北清路一带也继续 承接头部科技企业的扩张需求；丰台科技园子 市场需求主要来源于中小型互联网企业，而大 兴子市场则吸引了生命科学产业相关的办公租 赁需求。 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 图表 8: 商务园区供求指标 60 28% 50 24% 40 20% 30 16% 20 12% 10 8% 0 4% (10) 0% 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 9 :商务园区市场租金指数 175 170 165 160 指数 (Q1 2009 = 100) Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 整体市场空置率环比下降2.2个百分点至16.9%， 全市平均租金报价同样本比环比下降0.3%至每 月每平方米161.2元。各子市场表现分化：石景 山、顺义、大兴和经开区子市场依旧面临比较 大的空置压力，继续下调租金；丰台科技园和 电子城子市场租金基本保持平稳，而中关村软 件园、上地和北清路等子市场在目前有限的可 租面积下租金出现小幅上调。 未来六个月，北清路、丰台科技园、经开区和 石景山等子市场预计会迎来合计近110万平方米 的新增供应，加大区域内的去化压力。后疫情 时代对数字经济以及生命科学产业的发展将持 续为商务园区需求创造红利。 155 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 10 : 主要商务园区子市场空置率和租金 子市场 中关村软件 园 上地 电子城 经济技术开 发区 丰台科技园 空置率 （环比变化） 3.7% （-0.6百分点） 1.0% （-2.3百分点） 12.5% （-0.7百分点） 22.5% （-4.9百分点） 6.2% （-2.3百分点） 平均租金报价 （环比变化） 212.0元/平方米/月 （+0.2%） 186.5元/平方米/月 （0.3%） 210.4元/平方米/月 （0.0%） 110.2元/平方米/月 （-0.9%） 168.3元/平方米/月 （-0.1%） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 5 MARKETVIEW 北京物业投资市场 物业投资市场 成交总额 +0.1% q-o-q 成交笔数 7笔 零售物业投资意愿复苏 图表 11：商业地产大宗投资交易总额 2021 2021年第二季度，北京物业投资市场共达成七笔 2020 大宗交易，交易总额达209.4亿元，环比大致持平。 2019 有三宗40亿元以上的超大体量交易，其中CBD录 2018 得北京2019年以来单体金额最大的交易。 2017 办公物业占总交易额的54%，其中核心、新兴商 务区和商务园区均有成交，体现买家对整体办公 资产以及当地区位价值长期成长性的信心。而零 售物业的资产流动性进一步释放，占总交易额的 19%。随着疫情后国内零售活动的正常化，品牌 拓店意向的改善，以及国内消费潜力的释放，零 售物业的投资吸引力不断恢复。 2016 - 200 400 600 800 1,000 Q1 Q2 Q3 Q4 亿元 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 12：主要投资交易 项目名称 物业类型 总价（人民币） 买家 国内险资和外资活跃 SK大厦 办公 90.6亿 和谐健康保险 国内险资是本季度最活跃的买家，包括和谐健康 保险完成季内最大单体交易，以及平安收购含有 北京来福士广场的凯德资产包，两项北京物业均 有稳定的租金收入。以“租户租金偿付能力和租 金增长能力”为基础的估价逻辑越来越受到买卖 双方的认同，使得更多在此逻辑下估值合理的核 心型或核心增益型可投物业释放到市场。在具有 融资成本优势的大型险资需求支撑下，该类资产 仍能保持坚挺的价格水平；而随着未来租赁市场 持续复苏，投资者将获得通过改善项目租赁表现 而提升投资回报的更大空间。 境外资本则是另一个积极的买家类型，如博枫购 入含北京悦荟广场的资产包。境外投资者在资产 包交易的丰富经验，以及北京物业在市场的号召 力，都对所属资产包的交易达成起到了明显的推 动作用。未来随着市场资本运作模式和交易架构 模式的多元化、灵活化，北京物业市场整体流动 性和交易额有望进一步提升。 合景中心A座 办公 16.7亿 农业银行 北京悦荟广场 零售 40.0亿 博枫 北京来福士 综合体 43.3亿 平安保险 中创芯中心 办公 5.6亿 北京声讯电子 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 13：北京资本化率 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 写字楼 零售 物流 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 6 MARKETVIEW 联系方式 联系方式 研究部 谢晨 中国区研究部负责人 sam.xie@cbre.com 孙祖天 华北区研究部负责人 tin.sun@cbre.com 苏丹 华北区研究部副董事 dancy.su@cbre.com 陆佳莹 华北区研究部助理经理 kelland.lu@cbre.com 潘欣蕊 华北区研究部助理经理 katie.pan@cbre.com 业务线 刘焕丽 华北区董事总经理 christina.liu@cbre.com 世邦魏理仕办公室 北京公司 北京市朝阳区光华路 号院 世纪财富中心 座 层 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕全球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人 员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其 准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅 限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本 公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而 导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。 © 2021 CBRE, Inc.