CBRE：2021年第二季度上海房地产市场报告

MARKETVIEW 上海房地产市场报告 二零二一年第二季度 科技行业升温为写字楼与商务园区市场带来强大驱动力； 大宗交易市场活跃度恢复，机构投资者增持意愿增强 +17.6% (2021年1-3月，同比变化) 社零总额 +35.2% (2021年1-5月，同比变化) 数据来源: 世邦魏理仕研究部, 上海统计局, 2021年5月 进出口总额 +19.9% (2021年1-5月，同比变化) 季度回顾 写字楼 环比 同比 租金 -0.1% -1.9% 空置率 -1.4百分点 -2.1百分点 零售 环比 同比 租金 0.6% -0.2% 空置率 -0.1百分点 -1.3百分点 物流 环比 同比 租金 0.2% 1.7% 空置率 0.7百分点 1.7百分点 商务园区 环比 同比 租金 0.6% 0.9% 空置率 -0.1百分点 -1.8百分点 投资* 环比 同比 交易额 200% 215% 注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管 费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固 定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平 均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管 费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑 面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所 有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部 分所有权或散售（住宅及土地未列入） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 写字楼市场 主力需求持续推升，上半年净吸纳量已逾去年全年水平。以内 资 为首的升级扩张需求助推热点新兴商圈范围明显拓宽， 季内搬迁扩租需求占比近六成。 零售市场 三个新增供应入市，租赁需求活跃，推升季内净吸纳量录得高 值，空置率进一步下降，平均租金于疫情后首次录得正增长。 餐饮与服饰仍为主力需求，潮玩及健身品类细分趋势明显。 物流市场 净吸纳量较上一季度反弹，而平均租金略有上涨。在此期间， 3PL 和快递公司的扩张势头强劲。国内经济复苏和政府的双循 环战略将继续刺激对物流空间的强劲需求。 商务园区市场 市场动能增强，去化量达疫情后最高水平，市场空置率持续下 行。逾六成租赁需求来源于TMT行业。成熟板块租金上涨动 能增强，带动全市平均租金持续上涨。 投资市场 第二季度，上海录得15笔大宗交易，交易总额达344.6亿元， 环比增长两倍。投资意愿增强。资产交易类型广泛，零售、酒 店与物流仓储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升。 © CBRE Inc. 2021 | 1 MARKETVIEW 上海写字楼市场 写字楼市场 净吸纳量 338,598 平方米 空置率 -1.4 百分点 季度环比 平均租金 -0.1 季度环比 优质供应加码，TMT为首升级扩张需求助推新 兴商务区加速成熟 2021年第二季度上海录得写字楼新增16.5 万平米，新项目分别为世博后滩超高层SK大 厦和宝龙·旭辉广场。优质供应和合理租金水 平驱动写字楼需求继续走高，净吸纳量环比 上升35.5%。空置率明显环比下降1.4百分 点至17.8%，新兴商务区中前滩、五角场、 徐汇滨江、世博后滩皆为本季度活跃的目的 地。 行业需求方面，内资企业占比进一步占提升， 以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升 级扩张为主导；其次，部分外资主力需求核 心区位逆势发展，其中开放政策落实下外资 金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消 费回流，致使外资消费品类如快消、奢侈品 亦呈扩租趋势。 从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近 六成。供应充沛的前滩、徐汇滨江与租金激 励增多的淮海中路及世纪大道则是当季兼具 区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务 园区及其他次级楼宇的选址案例。租金表现 上，多极发展格局带来入驻率攀升的热门地 点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩， 五角场。全市整体水平环比微幅下调0.1%。 随着业主定制装修和轻资产运营的普及化， 定制装修服务成为吸引新租户的新方式，因 为它可以降低装修费用的初始投资，并缩短 从签订合同到正式入住之间的准备时间, 而 租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.52元不同程度上浮。 未来写字楼供需两端将协同发力 未来六个月，预计有 平方米的新增供应将继 续为租户提供众多优质选择，包括热点区域预 租亮眼的地标性项目，随着 号线年底开通带 动写字楼板块间通达性再升级，全年净吸纳量 有望实现近年新高，租金将从热点滨江及核心 区位提升为伊始，逐步延展企稳。 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 图表 1: 上海写字楼市场供需指标 70 24% 60 20% 50 40 16% 30 12% 20 8% 10 0 4% (10) 0% 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 2 : 上海写字楼市场租金指数 250 200 150 100 50 0 指数 (Q1 2003 = 100) Q2 05 Q2 06 Q2 07 Q2 08 Q2 09 Q2 10 Q2 11 Q2 12 Q2 13 Q2 14 Q2 15 Q2 16 Q2 17 Q2 18 Q2 19 Q2 20 Q2 21 租金指数 甲级租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 3 : 上海主要写字楼子市场空置率和租金 子市场 核心商务区 核心拓展区 新兴商务区 空置率 （环比变化） 12.8% （-0.5百分点） 18.8% （-1.4百分点） 21.9% （-2.7百分点） 平均租金报价 （环比变化） 372.7元/平方米/月（0.3%） 255.3元/平方米/月 （0.0%） 198.7元/平方米/月 （0.0%） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 . 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 2 指数 (Q1 2003 = 100) Q2 05 Q2 06 Q2 07 Q2 08 Q2 09 Q2 10 Q2 11 Q2 12 Q2 13 Q2 14 Q2 15 Q2 16 Q2 17 Q2 18 Q2 19 Q2 20 Q2 21 MARKETVIEW 上海零售物业市场 零售物业市场 净吸纳量 227,183 平方米 空置率 -0.1 百分点 季度环比 平均租金 +0.6% 季度环比 租赁需求活跃，带动全市租金涨幅回正 2021年第二季度，上海零售市场共录得三个 新项目在非核心商圈开业，分别是金桥啦啦 宝都、漕河泾印象城以及位于黄浦滨江的博 荟广场，共计约23.2万平方米。得益于充足 的筹备期以及优质运营商操盘，部分项目开 业率较高，带动季内净吸纳量达227,183平 方米，空置率进一步下降至6.9%。租赁活动 全市范围活跃，核心商圈愈发有限的可租空 间激发租金持续上扬，带动全市购物中心首 层平均租金于疫情后首次录得正增长，环比 上涨0.6%，报每天每平方米34.9元。 图表 4：上海零售物业市场租金指数 300 200 100 0 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 纵观品牌拓店动向，餐饮业态为季内租赁需 求的首要来源，资本助推下的咖啡茶饮品类 扩张最为积极，咖啡品牌MANNER COFFEE 与M STAND 竞相布局各类成熟板块，奶茶 品牌乐乐茶与奈雪的茶亦在次级商圈选址活 跃。 服饰方面，设计师品牌持续看好核心商圈， GGDB与ACNE STUDIO分别在芮欧百货与 环贸广场开业；配饰品牌APEDE MOD、 BAO BAO ISSEY MIYAKE及REDLINE于季 内开出首店。此外，圈层消费时代下，更迭 加速的潮玩品牌纷纷进驻上海市场以期抢占 市场份额，如52TOYS聚焦核心商圈，TOP TOY则选址非核心商圈，X11亦于淮海商圈 开出旗舰店；健身业态呈现细分化趋势，各 类小而美的以单车、舞蹈、瑜伽为主题的新 品牌全市多点开花，为购物中心贡献稳定客 流。 图表5：主要品牌开业情况 项目名称 区域 租户 业态 芮欧百货 环贸IAPM广场 博荟广场 国金中心 华狮广场 南京西路 GGDB 服饰 淮海 Apede Mod 配饰 浦西其他 Redline 配饰 陆家嘴 Helena Rubinstein 美妆护肤 淮海 X11 生活方式 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 充足供应将为各类品牌落地提供多元选择 未来6个月，市场有望迎来逾80万平方米的 新增供应，而位于南京西路的改造项目也将 于年底重新开业，定位各异的新增供应将为 品牌方提供充沛的选址范围，供需两端的同 步回暖有望拉动租金水平持续上涨。 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 3 MARKETVIEW 上海物流设施市场 物流市场 净吸纳量 133,343 平方米 空置率 +0.7 百分点 季度环比 平均租金 +0.2% 季度环比 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 热门区域一库难求，各板块租金持续上涨 图表 6: 上海物流市场供需指标 60 20% 2021年第二季度上海物流市场仅录得一个新增供 50 16% 应，新宜金山朱泾项目，体量近19.5万平方米且 40 预租情况良好。在需求保持坚挺的大环境下，全 30 12% 市平均租金报价环比增长0.2%，其中新增项目位 20 8% 于金山朱泾子市场，距离松江较近，因此带动金 10 4% 0 山板块租金上浮。 (10) 0% 指数 Q1 20009 = 100 Q2 09 Q2 10 Q2 11 Q2 12 Q2 13 Q2 14 Q2 15 Q2 16 Q2 17 Q2 18 Q2 19 Q2 20 Q2 21 就供给端而言，部分仓储项目因城市发展需要而 拆迁、动迁、造成某些子市场一库难求的局面： 如浦东空港区域，因建设上海东站的需要，一些 本地物流园区（贵贵物流园）被拆除，从而短期 期推升该区域租金上浮。又如大虹桥青浦板块因 普洛斯虹桥西物流园将被拆除，租户不得不重新 寻找合适的园区，因此，市场租赁活动在供应匮 乏态势下反而使得租赁交易更为活跃。 需求端依旧火爆，3PL与寄递企业大举扩张 二季度净吸纳量超 万平方米，其中多数子市场 已达满租水平如嘉定，闵行，浦东空港等板块。 就需求端而言， 与寄递企业扩张最为明显，季 内顺丰速运在金山板块租赁超 万平方米，德邦 也在该板块成交 万平方米，其中火爆的 购物 狂欢节功不可没。 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表 7: 上海物流设施市场租金指数 175 150 125 100 75 50 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 下半年将陆续有多个项目入市，多个子市场均有 分布如金山，青浦，奉贤，松江等，预期短期内 的集中供应将局部推升各别子市场的空置率，而 整体租金走势保持平稳。在国内经济稳步增长以 及 双循环 新发展格局背景的影响下，核心节点城 市的消费增长将持续带动对高标仓库的需求，尤 其是持续增长的电商消费将为物流仓储及城市配 送带来新的挑战与发展机遇。 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 4 MARKETVIEW 上海商务园区市场 商务园区市场 净吸纳量 287,155 平方米 空置率 -0.1 百分点 季度环比 平均租金 +0.6% 季度环比 市场动能持续增强 去化量达疫情后最高水平 图表8：上海商务园区市场供需指标 2021年第二季度，上海商务园区写字楼市场迎 来六个新增供应入市，分别位于张江、金桥及 市北板块，共计约32.8万平方米。充沛供应为 各类租赁活动提供多重选择，带动市场愈发活 跃，净吸纳量录得约28.7万平方米，达到疫情 后最高值，市场空置率持续下行0.1个百分点至 16.8%。 行业需求方面，来自TMT行业的租赁需求占比 逾60%，其中，电商相关企业选址议价空间尚 存的临空与市北板块完成升级置换，游戏公司 依然选择行业聚集属性较强的漕河泾进行搬迁 扩租，通讯、互联网类租户亦录得少量成交； 生物医药位列第二，占比20%，得益于其完整 的产业链布局与完善的政策导向，张江仍是具 有研发需求医药企业择址的首选板块；新能源 汽车相关行业延续活跃扩张态势于漕河泾板块 设立新点，推动消费品制造业成交占比达9%。 对比各子市场表现，张江与漕河泾仍为去化强 劲板块，而临空、金桥等板块则考虑通过引入 联合办公提供多元服务来吸引租户缓解去化压 力。供需双方预期向好，市场以板块内升级扩 租为主要成交类型。成熟板块租金上涨动能增 强，带动全市平均租金报价环比上涨0.6%。 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 60 24% 50 20% 40 16% 30 12% 20 10 8% 0 4% (10) 0% 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 图表9：上海商务园区市场租金指数 200 150 100 50 0 租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 未来新增供应有望发板块内部升级需求 未来六个月，上海商务园区市场仍将有近40万 平方米的新增供应，包括位于张江、漕河泾的 高品质项目，而临空板块也将迎来近五年内的 首个新项目交付。新增供应有望进一步激发板 块内部的升级需求，灵活的租赁策略与差异化 的物业类型将成为业主方有力的竞争手段。 图表10：上海主要商务园区子市场空置率和租金 子市场 漕河泾 张江 金桥 临空 市北 空置率 （环比变化） 4.9% （-2.9百分点） 11.8% （-1.9百分点） 32.1% （+5.3百分点） 23.2% （-1.6百分点） 20.1% （+0.7百分点） 平均租金报价 （环比变化） 158.2元/平方米/月 （+0.9%） 147.7元/平方米/月 （+0.6%） 130.7元/平方米/月 （持平） 134.6元/平方米/月 （-0.2%） 135.8元/平方米/月 （-0.2%） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 指数 (Q1 2007 = 100) Q2 07 Q2 08 Q2 09 Q2 10 Q2 11 Q2 12 Q2 13 Q2 14 Q2 15 Q2 16 Q2 17 Q2 18 Q2 19 Q2 20 Q2 21 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 5 MARKETVIEW 上海投资市场 投资市场 成交总额 200% 季度环比 成交笔数 15 笔 机构投资者活跃度恢复、自用买家增多 市场披露多宗资产包交易 第二季度，上海大宗交易成交总额达 亿 元，环比增长两倍。从成交笔数指标来看市场 活跃度，录得 笔大宗交易，上半年全市累计 录得 笔，投资意愿增强。从成交物业类型来 看，城市综合体与写字楼等相关物业占据主导 地位，占比分别为 与 。同时资 产交易类型也更为广泛，零售、酒店与物流仓 储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显 回升，标志着后疫时代新一轮房地产周期或正 拉开帷幕，投资者在继续寻求稳健成长型资产 的同时，正通过另类资产投资来优化房地产资 产组合。 图表 11:上海商业地产大宗投资交易总额 1H21 2020 2019 2018 2017 2016 0 亿元 200 400 600 800 1000 1200 1400 Q1 Q2 Q3 Q4 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年第f二季度 注：大宗交易统计仅包括成交金额达1,000万美元以上的 房地产大宗交易，不含土地和住宅交易 二季度市场频现多宗资产包交易，如博枫收购上 海悦荟、青岛西安悦荟、重庆东原 悦荟 新新 以及北京项目等五个购物中心资产包，折合人民 币约 亿元。平安人寿收购中国来福士资产组合 的部分股权，凯德将继续持有这六个项目的股权 并负责项目的运营及资管，并换仓 新经济 资产， 重点布局产业园区、物流和数据中心。保德信与 新宜中国共同完成了两笔中国物流地产项目的收 购交易，项目地点分别位于南京、上海以及廊坊。 上海正以 中国速度 极大地提振国内外投资者的信 心，下半年投资市场活跃度有望进一步提升，资 本市场步入更加理性的价值投资新阶段。在新经 济和消费升级的推动下，产业园区、物流仓储与 长租公寓将进一步成为投资者加快投资组合多样 化的关注点，而核心区域内具有改造、转型潜力 的老旧项目亦将受到长期关注，存量重塑，城市 更新将在盘活低效空间，激发商业活力，推动产 业升级中发挥重要的作用。 图表 12 :上海商业地产资本化率 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Q1 16 Q3 16 Q1 17 Q3 17 Q1 18 Q3 18 Q1 19 Q3 19 Q1 20 Q3 20 Q1 21 写字楼 零售 物流 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年第二季度 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 6 MARKETVIEW 联系方式 联系方式 研究部 陆燕 华东区研究部主管 ivy.lu@cbre.com 张琪杭 华东区研究部副经理 qihang.zhang@cbre.com 乔梦洋 华东区研究部副经理 mengyang.qiao@cbre.com 符灿 华东区研究部副经理 can.fu@cbre.com 业务线 莫非 大中华区顾问及交易服务部主管 华东区主管 luke.moffat@cbre.com 世邦魏理仕办公室 上海分公司 上海市静安区南京西路1601号 越洋国际广场43楼 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕全球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的 研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不 怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审 查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告 的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或 依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。 © 2021 CBRE, Inc.