CBRE：中国房地产市场报告 2021年第二季度

MARKETVIEW 2021年第二季度 商业地产热度延续 市场需求近历史峰值 季度指标速递 写字楼 季度环化 年度同比 租金 -0.2% -1.7% 空置率 -0.6pp -1.2pp 零售物业 季度环化 年度同比 租金 0.6% 0.2% 空置率 -0.3pp 0.0pp 仓储物流 季度环化 年度同比 租金 0.4% 0.0% 空置率 -0.2pp -1.6pp 物业投资* 季度环化 年度同比 总金额 74.1% 132.8% 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二 季度 *成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零 售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商 业地产项目。 写字楼 2021年二季度写字楼市场租赁需求进一步回暖，本季录得净吸纳 量209万平方米，近历史单季峰值。一线城市季内贡献逾 净 吸纳量，此外，科创产业驱动的二线城市成都与杭州等需求强劲， 单季录得 至 万平方米净吸纳量。受益于市场活跃租赁需求， 租金跌幅收窄至0.2%，空置率相应回落0.6个百分点。 零售物业 消费市场持续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至 21.2万亿元。本季度全国18个城市新增供应及净吸纳量分别录得 214万平方米和212万平方米，净吸纳量录得疫情爆发后最高值。 新增供应及现有空置面积去化情况良好，整体空置率小幅回落至 7.7%。全国购物中心首层平均租金环比上升0.6%。 仓储物流 二季度国内16个主要城市录得高标仓新增供应125万平方米，环 比增长60%。其中京沪及其周边节点城市占比超过40%，可租面 积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸 纳量均突破10万平方米。 物业投资 二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提升，交易额环比 上涨74.1％至966亿元，为2019年以来的最高季度成交额。上半 年大宗交易总额录得1,521亿元，较2020上半年上涨30%，并且 已超过疫情前2019年同期水平。 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 1 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 宏观经济 2021年第二季度国内生产总值同比增长7.9％，环 图表1：季度国内生产总值 及同比增长率 比 增 长 1.3% 。 上 半 年 国 内 生 产 总 值 同 比 增 长 人民币亿元 12.7%。 350,000 20% 300,000 15% 科技创新动能持续增强。上半年高技术制造业和 250,000 信 息技 术服务 业增 加值同 比分 别增长 22.6% 和 10% 200,000 20.3%，新能源汽车、工业机器人、集成电路产量 5% 同比分别增长205.0%、69.8%、48.1%。与此同 150,000 0% 时，在全球经济复苏带来的外部需求回暖推动下， 100,000 货物贸易出口额同比增长28.1%。国内消费继续稳 50,000 -5% 2018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2021.1 2021.2 步增长，上半年社会消费品零售总额同比增长 0 -10% 23%，化妆品、珠宝等消费升级类商品增长加快， 餐饮消费规模已经恢复至疫情前水平。6月服务业 商务活动指数为52.3%，连续16个月高于临界点。 中国季度GDP (现价，亿元，左轴） 中国GDP同比增长率（右轴） 业务活动预期指数为60.4%，继续保持在高位景气 数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 区间。 图表2：主要经济指标 7月初，央行决定自7月15日起下调存款准备金率 0.5个百分点。此次时隔一年多后的首次降准将释 增长率指标 (y-o-y) 2021年6月 (%) 2021年3月 (%) 放1万亿的长期资金，货币政策支持下半年经济“稳 工业增加值 8.3 14.1 增长”的预期明确。世邦魏理仕预计，在创新驱动 出口额 32.2 30.6 和消费持续回暖的合力作用下，全年国内生产总 值有望增长8.2％。 社会消费品零售总额 （累计） 23.0 33.9 固定资产投资完成额 （累计） 12.6 25.6 2021年6月，首批9支基础设施公募REITs上市， 标志着中国公募 REITs 市场的正式启动，对于改 房地产开发投资 （累计） 15.0 25.6 善基础设施和房地产行业融资结构、提升资产管 M2 8.6 9.4 理能力具有重要意义。首批REITs上市不到一个月， 社会融资总额（存量） 11.0 12.3 国家发改委即发布了《关于进一步做好基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通 指数指标 2021年6月 2021年3月 知》（958号文），将公募REITs试点区域扩展到 采购经理指数 50.9 51.9 全国，并将保障性租赁住房等底层资产纳入试点 范围，这有望加速推动国内公募REITs市场的健康 发展。 贷款市场报价利率 （1年期） 贷款市场报价利率 （5年期） 3.85% 4.65% 3.85% 4.65% 数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 2 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 写字楼 全国净吸纳量接近历史单季峰值 净吸纳量 436.7% 第二季度同比 年第二季度，全国 个城市共录得写字楼 新增供应 万平方米，四个一线城市贡献逾 万平方米，主要集中在新兴商务区板块如北京 丽泽、上海浦东世博、深圳宝安等。 写字楼市场租赁需求延续上季度的复苏态势， 全国净吸纳量录得 万平方米，接近历史单季 峰值。一线城市活跃的经济商务活动使其贡献 净吸纳量的 。其中，上海以 万平方米， 位列全国前一。北京录得 年内最高值，尽管 月爆发的局部疫情让广深两地的商务活动有所 放缓，但四、五月份活跃的租赁市场依然使广 深两地录得逾 万平方米的单季净吸纳量。二 线城市中成都、杭州、武汉和西安等科创产业 驱动城市需求强劲，单季录得 至 万平方米 的净吸纳量。 受益于活跃的租赁需求，全国写字楼整体空置 率环比回落 个百分点至 ，与疫情前 （ 年第四季度）空置率水平基本持平。全 国 个城市中，共有 个城市录得环比空置率 下降。 科技行业继续扩张，金融业租赁占比回升 市场租赁成交类型来看，科技新媒体、金融业 及专业服务业继续担当主力需求引擎，贡献租 赁成交的 、 和 。 细分行业来看，国家对教育行业的整顿使得在 线教育行业扩张速度放缓，本季部分企业调整 策略并整合现有办公空间。但以新科技软件开 发和场景应用为业主重心的科技类企业继续扩 张。头部科技企业则以扩租为主要房地产策略， 季内约 的科技企业扩租交易来自头部企业。 空置率 -1.2百分点 第二季度同比 租金 -1.7% 第二季度同比 图表3：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率 1,000 25% 800 20% 万平方米 600 15% 400 10% 200 5% 0 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021YTD 新增供应 净吸纳量 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 空置率 图表4：空置率和未来供应 万平方米 500 50% 450 45% 400 40% 350 35% 300 30% 250 25% 200 20% 150 15% 100 10% 50 5% 0 0% 上海 深圳 广州 杭州 武汉 北京 成都 重庆 西安 南京 长沙 青岛 宁波 沈阳 苏州 大连 无锡 天津 未来供应（2021-2023年） 空置率 (Q2 2021) 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 3 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 本季度，金融业租赁交易占比回升，以银行、保 险、基金为代表的传统金融继续助推需求增长， 搬迁和扩租为主要交易类型，分别贡献 和 的成交面积。律师事务所继续承担专业服务 类租户的第一大需求行业，贡献 的行业内租 赁成交量，集中分布于一线城市，仍以搬迁和扩 租为主要交易类型。 租金下行进一步趋缓 图表5：不同行业租赁写字楼面积占比 医药和生命科学, 房地产, 7.0% 3.3% 零售商贸, 3.1% 制造业, 7.7% 专业服务 业, 8.2% 科技新媒 体, 32.5% 二季度全国写字楼市场平均租金跌幅进一步收窄， 录得环比下跌 。杭州、宁波和成都实现租金 环比小幅增长，另有包括上海、广州在内的 个城 其他, 18.3% 金融业, 20.0% 市的租金跌幅减缓。 注释：写字楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 进一步聚焦城市内部板块发现，北京望京、上海 前滩、广州琶洲、杭州黄龙、成都金融城和大源 等连续数季录得空置率显著改善的板块租金增长 最为强劲。 图表6：写字楼租金指数 200 175 指数 Q1 2003 = 100 150 125 100 75 50 全国 一线城市 注释：基于租金面价的可比租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 二线城市 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 2021 Q1 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 4 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 零售物业 净吸纳量 N/A 第二季度同比 空置率 0.0百分点 第二季度同比 租金 0.2% 第二季度同比 年第二季度，全国消费市场继续保持复苏态势， 图表7：全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率 推升上半年社会消费品零售总额至 万亿元，同 1,200 12% 比增长 。消费升级类商品销售增长领先，上半 1,000 10% 万平方米 年限额以上企业的黄金珠宝、服装、体育娱乐用品、 800 8% 汽车零售额的同比增速均超过 ，化妆品零售增 600 6% 速也达到 。 400 4% 200 世邦魏理仕预计，下半年消费市场回暖的基调不变， 但基于去年同期基数扩大，增速将逐步回落，全年 0 社零总额增长有望达到 左右。 新增供应 净吸纳量 高品质项目集中入市，净吸纳量创疫情后新高 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021YTD 2% 0% 空置率 本季，全国 个城市总计录得 万平方米的零售 图表8：空置率和未来供应 物业面积入市，多个期待已久的商场正式开业，如 350 21% 上海啦啦宝都、宁波阪急百货、重庆光环购物公园 300 18% 等。 250 15% 万平方米 龙湖、华润、印力、香港置地等具有丰富运营经验 200 12% 的开发商的项目贡献本季新增供应面积约 ，其 150 9% 开业率普遍在 以上，加之现有空置面积被逐步 100 6% 去化，全国净吸纳量录得疫情爆发后的最高值 50 3% 万平方米。 0 0% 深圳 上海 成都 重庆 武汉 长沙 西安 南京 北京 宁波 沈阳 广州 天津 无锡 杭州 苏州 青岛 大连 季末空置率环比下降 个百分点至 物中心首层租金继续回升，环比增长 平方米 元。 。全国购 至每天每 未来供应（2021-2023年） 空置率（Q2 2021） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 5 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 图表9：不同业态扩张活跃度 风险资本助力国内品牌快速扩张，奢侈品牌加快拓店步伐 餐饮 风险资本持续看好国内消费领域，助推咖啡茶 饮和特色餐饮、手办潮玩、饰品集合店等品类 快速扩张。本季 咖啡、 咖 啡、茶颜悦色、海伦司小酒馆等在全国均有多 家新店开出。名创优品旗下潮玩手办品牌 于广州、成都和上海相继开出 梦工厂店 ， 五一节期间还在九城同开 家新店。饰品集合 店如洋葱仓库、 超级饰扩店快速。 服饰 潮玩 新能源汽车 休闲体验 美妆 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 奢侈品和轻奢品牌继续加大对国内市场的投入。 除对原店进行升级和铺位优化，亦积极在高端 商场开设新店，本季录得案例包括 图表10：全国购物中心首层租金指数 、 、 在宁波阪急百 250 货开设新店， 、 225 入驻深圳万象城，广州太古里 、 200 开业等。 175 指数 Q1 2003 = 100 150 125 100 运动健身业态新店品类更趋多元，滑雪体验馆、 75 冲浪馆、舞蹈教室等成为购物中心此类业态面 50 积去化的新动力。新能源汽车仍在继续去化购 物中心面积，主要以内资或合资车企品牌为主， 门店面积趋于小型化，选场区域下沉至次级商 圈。 全国 一线城市 注释：基于租金报价的可比租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 二线城市 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 2021 Q1 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 6 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 仓储物流 净吸纳量 17.5% 第二季度环比 空置率 -0.2 百分点 第二季度环比 租金 0.2% 第二季度环比 京沪及周边节点城市供应入市加速需求释放，成渝去 化面积领先全国 图表11：全国仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率 600 24% 二季度国内 个主要城市录得高标仓新增供应 500 20% 万平方米，环比增长 。其中京沪及其周边节 400 16% 点城市占比超过 ，可租面积的增加带来这些 万平方米 热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳 300 12% 量均突破 万平方米，天津、苏州需求也表现活 200 8% 跃。中西部城市中，成渝仓储需求均持续活跃， 100 4% 去化面积领先全国。尤其成都本季净吸纳量录得 0 0% 万平方米，全国居首并创 年以来新高。 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 YTD 天府国际机场的通航将进一步巩固了成都作为中 国西部物流枢纽的地位。 新增供应(左轴） 空置率（右轴） 净吸纳量（左轴） 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 本季 个主要城市总计净吸纳量达到 万平方米， 在强劲需求的推动下，高标仓整体空置率环比下 图表12：空置率和未来供应 降 个百分点至 ，为新冠疫情以来新低。 300 60% 250 50% 在线购物节推升第三方物流和电商需求 200 40% 万平方米 第三方物流和电商仍是最主要的租赁需求来源， 分别占二季度整体租赁需求的 和 。京东、 唯品会等传统电商新租和扩租面积较大，部分需 求与 购物节备货有关。多多买菜等社区生美团 优选等社区团购继续布点，本季于环京、大湾区、 成渝等多个主要城市群内均录得大面积租赁交易。 值得关注的是，快时尚跨境电商平台希音 （ ）本季度录得其新租及扩租面积超过 万平方米。希音最新一轮融资估值已经超 亿 元，预计未来几个季度将寻求更大规模仓储资源。 此外，汽车制造业在本季度积极寻租，录得总计 超 万平方米的新租和扩租，这与可选消费的快 速复苏及新能源补贴政策的加码密切相关。 150 30% 100 20% 50 10% 0 0% 上海 天津 广州 武汉 宁波 重庆 成都 北京 杭州 苏州 南京 青岛 无锡 沈阳 深圳 大连 未来供应（左轴，2021-2023年） 空置率（右轴，Q2 2021） 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年第二季度 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 7 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 一线城市租金保持快速增长，二线城市租金步入良性 增长通道 图表13：二季度不同行业租赁仓储物流面积的占比 制造业, 11% 其他 2021年二季度，全国16座城市租金环比上涨 0.4%，连续第二个季度实现增长。其中一线 其他零售和 贸易行业, 2% 城市租金增长保持强劲态势，环比增长0.8%。 空置率持续位于5%以下的北京涨幅领先，单 季 租 金 增 长 达 2% ； 大 湾 区 的 高 标 仓 在 持 续 向 好的进出口需求以及跨境电商快速发展的带动 下进一步上涨，广州和深圳本季租金分别环比 电商, 43% 上涨1.3%和0.6%；上海市场以加速去化为主， 但租金仍录得0.2%的稳步增长。 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年第二季度 第三方物 流, 45% 二线城市租金在一线周边节点城市的推动下， 本季上涨0.2%。环沪节点城市涨幅均在0.5% 以上，天津亦录得0.4%的增幅。 指数 Q4 2009 = 100 图表14：全国仓储物流租金指数 180 160 140 120 100 80 全国 一线城市 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 二线城市 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018 Q1 2019 Q1 2020 Q1 2021 Q1 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 8 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 物业投资 季度成交量 74.1% 环比变化 季度成交量 132.8% 同比变化 大宗交易金额创2019年以来新高，机构资本积极入市 零售和酒店投资已恢复至疫情前水平，写字楼交易窗口 逐步开启 二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提 升，交易额环比上涨 ％至 亿元，为 年 具备运营能力的投资者正持续加仓疫情后基本面快速 以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录 修复的零售和酒店资产，以获取更高的回报。本季度 得 亿元，较 上半年上涨 ，并且已超 零售资产交易额突破 亿元人民币，并推动上半年 过疫情前 年同期水平。 交易总额至 亿元，已达到 年全年水平的 。酒店投资亦加速反弹，上半年交易额达到近 本季地产基金、险资、 等机构投资者的收购 亿元，近 年全年水平的 。 金额达到 亿元，环比上涨 ，创历史新高。 外资买家交易额达到 亿元，较上季度外资成交 写字楼大宗交易金额达 亿元，自用买家需求持续 额环比上涨 占比回升至 ，录得新冠疫 活跃，科技、生物医药、制造业企业本季贡献写字楼 情以来的最高值。机构资本的积极入市展示出其 交易总额的 。投资型买家持续关注门户城市核心 对中国优质商业地产的长期信心以及对当下资产 区位的写字楼投资机会，季内录得主要交易包括和谐 价格正逐步进入合理区间的判断。 健康保险收购 大厦。此外，黑石于 月宣布收购 中国位于北京和上海以写字楼为主的资产包 。 一线城市在 年上半年的投资总额中占比为 尽管写字楼市场短期内仍面临供应高峰的影响，但考 ，其中上海的交易额突破 亿元，重回城市 虑到过去 个月内租赁需求的强劲反弹和资产价格的 榜单首位。在多个大型资产包交易的带动下，本 适度调整，写字楼的交易机会窗口正逐步开启。 季二线城市交易额占比升至 ，投资者对于核 心二线城市中消费升级驱动的零售和仓储物流投 资抱持积极态度。 图表15：商业地产大宗交易金额（按城市） (人民币1-0亿元) 100 200 300 2021 YTD 图表16：商业地产大宗交易金额占比 - 按买家类型 0% 10% 20% 30% 40% 50% 一般企业 2020 地产基金 2019 地产公司 2018 机构投资者 2017 其他 2016 北京 上海 广州&深圳 二线城市 房地产信托 数据来源：世邦魏理仕研究部，RCA，2021年第二季度 所录交易包括在写字楼，零售物业，混合用途，工业物流，酒店和另类资产领域中超过1000万美元的交易。 2021 1H 2020 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 9 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 公募REITS上市进一步利好产业地产投资 图表18：商业地产大宗交易金额占比 - 按物业类型 二季度总计录得仓储物流、商务园区、数据中心 等各类产业地产交易 亿元，代表性交易包括 0% 写字楼 10% 20% 30% 40% 50% 60% 收购新宜物流资产包以及凯德收购上海颛桥 数据中心。此外，疫情后生物医药相关主题投资 零售资产 成为产业投资的新关注点。 月首批上市的基础设 酒店 施公募 中包括 单产业地产 ，得到了券 商、险资、银行理财等各类资金积极参与。公募 混合用途 为产业地产提供了新的融资来源和退出渠道， 并增强了交易透明度，世邦魏理仕预计这将进一 步提升产业地产在大宗交易市场的交易活跃度。 工业物流 其他资产 2021 1H 2020 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2021年第二季度 百万美元 图表19：与中国区相关的封闭式私募基金融资额 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1H 数据来源：世邦魏理仕研究部，Preqin，2021年第二季度 图表20：2021年第二季度主要成交 市场 项目 物业类型 北京，上海，杭 州，宁波，成都 北京 上海、北京、青 岛、西安、重庆 上海 凯德来福士资产包 SK大厦 ADIA 悦荟资产包 上海颛桥数据中心 混合用途 写字楼 购物中心 数据中心 广州 太阳新天地 购物中心 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度 交易价格 （人民币 百万元） 46,700 9,060 8,900 3,660 3,200 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 买家 卖家 平安人寿 和谐健康保险 Brookfield 博枫 凯德集团 Link REIT 领展 凯德集团 SK集团 阿布扎比投资局 中航信托及裕兴科技投资控 股有限公司 未披露 © CBRE Inc. 2021 | 10 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 市场展望 写字楼 展望 年下半年，全国 个城市预计有 至 万平方米新增供应入市，较多集中在四个一线 城市及中西部区域，全国写字楼市场的整体空置 率预计将上升 至 个百分点。 一方面，较大的门店面积有利于品牌方获取更 好的商场铺位和更优惠的租赁条件，另一方面， 大店也有利于对品牌的集中式管理。单一品牌 或初创品牌则选择入驻集合店或跨界与其他品 牌合作。建议业主结合项目招商定位与上述品 牌的契合度，对商场的空间进行相应切分或整 合，以更好地捕获其拓店需求。 尽管供应端仍面临压力，基于中国经济稳定的复 苏态势和上半年旺盛的写字楼租赁需求，世邦魏 理仕上调全年净吸纳量预测至 万平方米，下半 年净吸纳量预计逾 万平方米。 租金将进一步摆脱全面下行的趋势，租户持续流 入、供需平衡改善明显的区域有望实现持续的租 金增长，但城市和板块之间的表现仍将分化。 仓储物流 下半年预计将有约 万平方米新增供应入市。 一线城市及其周边区域的新增供应放量将成为 租户在核心区位选址扩租的机会窗口，尤其是 深圳将迎来三年后的首个新增供应。宁波、武 汉等部分二线城市的去化压力将有所加大，租 金走势短期承压。 零售物业 展望下半年，预计全国 个城市将有 万平 方米左右的新商场开业， 年全年新增供 应达 万平方米。鉴于部分高品质新项目品 牌签约率已达 以上，我们预计新项目的开 业将推高净吸纳量至全年 万平方米左右， 年底空置率将小幅上升 至 个百分点。 受风险资本推动的国内品牌仍将是下半年市场 需求的主力。从世邦魏理仕研究部追踪的资本 投资餐饮零售案例来看，二季度全部或部分资 金用于开设实体店的成交共计 笔，为 年以来的最高水平。其中，咖啡茶饮和特色简 餐占比近六成，其次为美妆护肤、运动健身， 潮玩手办的投资热度亦有所上升。此类品牌城 市选址计划多集中于一、二线城市。从开店规 模上看，整合产品线和大店模式成为多品牌服 饰集团的门店策略之一。 物业投资 全年大宗交易金额有望增长 ，物流设施资 本化率将继续下行。世邦魏理仕年初的中国投 资者意向调查结果显示， 的投资者计划今 年加大对中国优质商业地产的投资，而二季度 我们的确看到了各类资产交易全面复苏的迹象， 预计全年大宗物业交易金额将较 年上升 ，达到 亿元。资产价格方面，下半 年商办物业的资本化率将保持稳定，而考虑到 工业物流领域近两年来活跃的私募地产基金募 集和国内公募 的上市，物流设施的资本 化率将有小幅下行的空间。 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 11 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 租金趋势 图表21：全国写字楼租金走势（Q2 2021） 天津 大连 沈阳 青岛 无锡 武汉 北京 上海 苏州 南京 广州 深圳 重庆 西安 长沙 宁波 杭州 成都 加速下跌 跌幅放缓 图表22：全国购物中心租金走势（Q2 2021） 加速增长 增速放缓 天津 广州 重庆 西安 长沙 北京 大连 沈阳 青岛 苏州 宁波 无锡 成都 深圳 武汉 上海 南京 杭州 加速下跌 跌幅放缓 图表23：全国仓储物流租金走势（Q2 2021） 加速增长 增速放缓 大连 重庆 武汉 成都 宁波 沈阳 南京 天津 加速下跌 跌幅放缓 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年二季度. 北京 苏州 加速增长 青岛 上海 无锡 杭州 广州 深圳 增速放缓 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 12 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 图表24：2021年第二季度写字楼租金和空置率 城市 租金单位 租金 北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 南京 杭州 宁波 苏州 无锡 广州 深圳 成都 重庆 西安 武汉 长沙 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 398.9 97.0 85.9 74.0 98.4 276.7 118.5 116.8 71.2 79.7 59.0 161.6 187.3 83.4 77.4 76.6 89.9 87.0 图表25：2021年第二季度零售物业租金和空置率 城市 租金单位 租金 北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 南京 杭州 宁波 苏州 无锡 广州 深圳 成都 重庆 西安 武汉 长沙 每天每平方米 元 35.9 每天每平方米 元 16.3 每天每平方米 元 14.5 每天每平方米 元 13.7 每天每平方米 元 15.7 每天每平方米 元 34.9 每天每平方米 元 19.6 每天每平方米 元 21.1 每天每平方米 元 22.0 每天每平方米 元 16.7 每天每平方米 元 13.5 每天每平方米 元 27.7 每天每平方米 元 20.2 每天每平方米 元 12.5 每天每平方米 元 12.2 每天每平方米 元 8.9 每天每平方米 元 10.2 每天每平方米 元 8.5 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年二季度. 注释：零售物业租金为购物中心首层租金,，天津写字楼市场指城区市场 Q2 2021 世邦魏理仕研究部 环比变化 （%） -0.7 -0.5 -2.9 -0.5 -0.5 -0.1 -0.2 0.6 0.3 -0.1 -0.6 0.0 -0.2 0.3 -0.1 -0.1 -0.5 -0.2 同比变化 （%） -1.9 -3.7 -3.5 -1.8 -1.5 -1.9 -2.1 -0.6 -0.1 -1.7 -2.9 -1.5 -1.7 -0.4 -1.7 0.8 -2.9 -2.7 空置率 （%） 16.9 34.3 20.2 22.9 28.9 17.8 24.0 17.4 18.7 27.4 28.2 9.1 20.9 18.4 26.4 31.8 39.3 43.3 环比变化 （%） 0.1 -1.3 0.0 0.2 0.0 0.6 0.8 2.4 0.4 0.1 0.0 0.0 0.6 0.0 -0.1 0.3 0.3 0.0 同比变化 （%） -0.5 -3.9 0.0 0.0 -0.2 -0.2 2.0 3.1 2.7 -4.2 1.0 0.6 0.8 -0.4 -1.1 0.3 -1.7 -0.5 空置率 （%） 8.5 16.8 6.0 11.2 6.5 6.9 3.3 3.2 3.6 8.7 12.7 8.2 5.3 6.7 9.1 8.0 9.1 4.9 © CBRE Inc. 2021 | 13 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 图表26：2021年第二季度仓储物流租金和空置率 城市 北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 南京 杭州 宁波 苏州 无锡 广州 深圳 成都 重庆 武汉 租金单位 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 每月每平方米 元 租金 53.09 31.0 24.9 25.7 24.3 48.2 29.3 34.9 32.6 39.9 31.4 37.8 46.9 22.2 21.8 22.1 环比变化 （%） 2.0 0.4 0.0 0.0 0.1 0.2 0.0 0.8 -0.6 0.7 0.7 1.3 0.6 -0.4 -0.5 0.4 同比变化 （%） 6.1 1.3 -2.5 -1.4 -0.8 1.7 -1.1 0.5 -2.5 4.4 3.5 3.3 1.4 -3.8 -4.2 -5.2 空置率 （%） 1.0 16.9 46.3 30.4 12.8 10.3 29.5 9.0 6.3 3.3 4.7 7.6 2.4 14.4 29.6 20.2 图表27：2021年第二季度主要市场各类资产资本化率 城市 甲级写 字楼资 本化率 同比变化 （基点） 环比变化 （基点） 优质零 售物业 资本化 率 同比变 化（基 点） 环比变化 （基点） 高标仓 储资本 化率 同比变 化 （基 点） 环比变 化 （基 点） 北京 4.15% -5 -5 4.50% +15 0 4.90% -10 -5 上海 4.50% 0 0 4.50% 0 0 5.15% -10 0 广州 4.05% +20 +5 4.20% +25 0 5.25% -5 -5 深圳 4.00% +10 0 3.90% 0 0 5.00% 0 0 数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年二季度. Q2 2021 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 14 MARKETVIEW 2021年第二季度，中国区 中国区研究部 谢晨 中国区研究部负责人 胡乐毅 董事，中国区研究部 洪暐 高级经理，中国区研究部 吴祎仪 高级分析师，中国区研究部 亚太区研究部 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕全球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人 员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其 准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅 限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本 公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而 导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。 © 2021 CBRE, Inc.